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眾安智慧生活赴港IPO:在管面積約1200平 逾七成收入來自關(guān)聯(lián)方_天天觀焦點(diǎn)
2022-11-29 14:38:49 來源:中國網(wǎng)財(cái)經(jīng) 編輯:

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月29日訊(記者 劉小菲)近期,眾安集團(tuán)分拆眾安智慧生活服務(wù)在港上市迎來新進(jìn)展。眾安集團(tuán)公告稱,若分拆得以進(jìn)行,將以優(yōu)先發(fā)售的方式向合資格股東提供眾安智慧生活不超過10%的股份作為保證配額。

眾安智慧生活今年7月29日遞表港交所,這是公司第三次遞交上市申請(qǐng),前兩次申請(qǐng)時(shí)間分別是2021年6月24日和2022年1月30日,并曾在2022年4月22日通過港交所聆訊。根據(jù)流程,公司通過聆訊后2-25天左右可完成上市,期間會(huì)有路演、招股等環(huán)節(jié)。眾安智慧生活為何通過聆訊后沒有持續(xù)推進(jìn)上市流程,而是在幾個(gè)月后重新遞交材料?對(duì)此,中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)致電致函眾安智慧生活試圖采訪,但截至發(fā)稿沒有得到回復(fù)。


(資料圖)

數(shù)據(jù)顯示,與目前已經(jīng)上市的物業(yè)公司相比,眾安智慧生活的規(guī)模不大。截至2022年6月30日,眾安智慧生活共管理79個(gè)項(xiàng)目,在管總建筑面積為1178.2萬平方米。披露半年報(bào)的52家上市物企中,在管面積低于眾安智慧生活的僅5家。記者還注意到,眾安智慧生活的在管面積,與2021年底的1181.8萬平方米相比有所縮水,尤其在杭州“大本營”的在管面積減少了125萬平方米。

收入高度依賴余下集團(tuán)

與眾多物業(yè)公司類似,眾安智慧生活業(yè)務(wù)的業(yè)績對(duì)眾安系較為依賴。

2019-2021年及2022年1-6月,眾安智慧生活整體營收分別為1.8億元、2.31億元、2.96億元和1.52億元,其中來自余下集團(tuán)的營業(yè)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元和1.19億元,占總收入的比例分別為78%、79%、77.5%和78.4%;來自第三方開發(fā)商的營收分別約3970萬元、4830萬元、6600萬元及3300萬元,占總收入的22%、21%、22.5%和21.6%。

此外,2019-2021年末,眾安智慧生活賬上現(xiàn)金余額分別為5716.3萬元、1.31億元、5022.5萬元,對(duì)應(yīng)的利息收入分別為4.9萬元、14萬元和28.4萬元。從利息收入和當(dāng)年度存款余額的占比看,分別為0.09%、0.1%和0.57% ,以年度率衡量,多數(shù)年份還不如當(dāng)年的基準(zhǔn)利率來高。對(duì)此,有投資者提出質(zhì)疑,認(rèn)為這些現(xiàn)金存入到公司賬戶的時(shí)間可能是接近報(bào)告期期末的。因?yàn)楦鶕?jù)招股書,公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流都是正值,并不需要大量動(dòng)用賬戶里的現(xiàn)金。不過,這個(gè)質(zhì)疑未能得到企業(yè)方的回應(yīng)。

招股書還顯示,報(bào)告期內(nèi),眾安智慧生活向包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款分別為1820萬元、1980萬元和1.33億元,同期關(guān)聯(lián)方返回的墊款分別是503.8萬元、428萬元和1.77億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱,這或許意味著大量的資金被關(guān)聯(lián)方占用。并指出,不少物業(yè)公司因母公司亟須資金回籠輸血被擺上“貨架”,所以對(duì)這類公司來說,擺脫母公司的影響更為緊迫和必要。

“智慧”成色有多少?

眾安智慧生活招股書提到,余下集團(tuán)開發(fā)的大部分物業(yè)主要位于長三角經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū),包括杭州及合肥等二線城市,獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)多位于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),例如杭州的縣級(jí)城市。

招股書顯示,2019-2021年及2022年1-6月,眾安智慧生活由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管面積中,分別有30.6%、22.8%、21.9%和18.3%位于上述縣級(jí)城市。此外,獨(dú)立第三方房地產(chǎn)商開發(fā)的住宅物業(yè)中,大部分都是老舊物業(yè)。這些因素導(dǎo)致了為余下集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)收取的費(fèi)用遠(yuǎn)高于獨(dú)立第三方。

上述業(yè)內(nèi)人士稱,如果獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)一直較低,這可能會(huì)影響眾安智慧生活盈利能力的穩(wěn)定性。所以,如何提升獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)的利潤率或是眾安智慧生活發(fā)展的關(guān)鍵所在。

在招股書中,眾安智慧生活提到,計(jì)劃通過策略性收購及投資方式,合并一些中小型物業(yè)管理公司的主要權(quán)益,以繼續(xù)鞏固市場(chǎng)地位。此外,公司未來還會(huì)增加對(duì)智能技術(shù)及設(shè)施的投資,逐步從勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)型為配備數(shù)字化營運(yùn)系統(tǒng)的技術(shù)激勵(lì)性企業(yè)。

不過,眾安智慧生活的“智慧”成色有多少?數(shù)字化方面,招股書提到了以下幾點(diǎn),比如云計(jì)算及儲(chǔ)存系統(tǒng)支持知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)營運(yùn)、智能物業(yè)管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)收取管理費(fèi)及客戶反饋、記錄公共區(qū)域需要維護(hù)及維護(hù)服務(wù)的要求。智能化方面,眾安智慧生活主要采取了智能入口管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)施設(shè)備監(jiān)測(cè)等智慧技術(shù)及設(shè)施。目前,有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目配備了至少一種智慧技術(shù)及設(shè)施,占在管項(xiàng)目總數(shù)的比例為38%。

另外,眾安智慧生活還提到,報(bào)告期內(nèi)僅在一個(gè)住宅項(xiàng)目中部署具有人工智能技術(shù)的機(jī)器人,執(zhí)行的是如接待、清潔、巡邏及割草此類的物業(yè)管理功能。

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