本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

時(shí)隔兩年，招商蛇口70億收購宣告重啟？

12月5日早間，大本營(yíng)位于深圳的央企招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布股票臨時(shí)停牌公告，稱擬籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)，此后市場(chǎng)紛紛猜測(cè)哪些資產(chǎn)可能成為招商蛇口的目標(biāo)。

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午間，招商蛇口揭開謎底，稱公司擬購買的資產(chǎn)包括深圳市南油（集團(tuán)）有限公司24%股權(quán)等資產(chǎn)。因有關(guān)事項(xiàng)尚存在不確定性，為了維護(hù)投資者利益，避免對(duì)公司股價(jià)造成重大影響，根據(jù)深圳證券交易所的相關(guān)規(guī)定，公司股票自2022年12月5日開市時(shí)起停牌。

根據(jù)公告，招商蛇口預(yù)計(jì)在不超過10個(gè)交易日的時(shí)間，即2022年12月19日前，披露本次交易方案。

除招商蛇口外，12月1日，上海國(guó)企陸家嘴（600663.SH）也因重組事項(xiàng)停牌，緣由是正在籌劃涉及上市公司的重大資產(chǎn)重組事宜，為“第三支箭”以來并購重組第一單。

70億定增歷時(shí)半年告吹，如今再度重啟

事實(shí)上，對(duì)南油集團(tuán)剩余股權(quán)的收購，早在2020年就演練過一次。

南油集團(tuán)是上世紀(jì)80年代最有實(shí)力的國(guó)企之一，由深圳市投資管理公司、中國(guó)南油石油聯(lián)合服務(wù)總公司及中國(guó)光大集團(tuán)共同投資。2004年歷經(jīng)重組后，招商蛇口持有南油集團(tuán)76%股權(quán)，深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）占股24%。

南油集團(tuán)持有的核心資產(chǎn)，是深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)23萬平方米的權(quán)屬土地資源。

坐擁南油集團(tuán)超70%股權(quán)，招商蛇口在2020年推進(jìn)過剩余股權(quán)的收購。

2020年5月，招商蛇口籌劃向深投控購買南油集團(tuán)剩余24%股權(quán)。彼時(shí)招商蛇口表示，交易完成后南油集團(tuán)將成為公司的全資下屬公司，有利于增加對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。

根據(jù)交易預(yù)案，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)確定為70.35億元，招商蛇口將以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購買，其中支付的現(xiàn)金部分將通過向戰(zhàn)略投資者平安資管、平安人壽非公開發(fā)行股票的方式募集。

不過，交易方案推行并不順利，招商蛇口陸續(xù)收到了交易所下發(fā)的問詢函、證監(jiān)會(huì)審查反饋意見等等。當(dāng)年9月，招商蛇口對(duì)交易方案進(jìn)行了調(diào)整，取消了引入戰(zhàn)略投資者以及募集配套資金安排，變?yōu)橹苯酉蛏钔犊匕l(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債，最終獲得無條件審核通過。

本以為有驚無險(xiǎn)，但在2020年11月，招商蛇口該筆收購還是無奈告吹。招商蛇口彼時(shí)在公告中表示，“基于目前宏觀環(huán)境變化等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件具有不確定性，經(jīng)審慎研究，公司與深投控均決定終止本次交易事項(xiàng)?！?/p>

彼時(shí)，深深房A和中國(guó)恒大的重大資產(chǎn)重組也剛剛宣告中止，歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)4年的恒大地產(chǎn)借殼深深房“回A”計(jì)劃告終；更早前幾個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管收緊，“三道紅線”出臺(tái)。

為何時(shí)隔兩年重啟定增收購？招商蛇口提及了11月28日證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化股權(quán)融資等方面的五項(xiàng)措施，其中就包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)。

招商蛇口稱，此舉是為充分發(fā)揮上市公司股權(quán)融資功能、盤活存量資產(chǎn)、加快項(xiàng)目建設(shè)，做強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表。

“前海地主”慢開發(fā)，住宅入市均價(jià)每平超10萬

南油集團(tuán)前海土地能為招商蛇口帶來多少益處？

“目前樓市和行業(yè)正處于回暖前的市場(chǎng)低潮，招商蛇口現(xiàn)在重啟計(jì)劃可以以較低的代價(jià)將南油集團(tuán)全部并表，從而控制南油前海的優(yōu)質(zhì)地塊?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

南油集團(tuán)持有的核心資產(chǎn)位于深圳前海，土地供應(yīng)稀少，近年區(qū)域內(nèi)的每次土拍幾乎都成為各大房企的爭(zhēng)搶焦點(diǎn)，龍光、華潤(rùn)、卓越等房企都曾在前海豪擲百億買地，頻頻刷新深圳總價(jià)最高紀(jì)錄。

因此，早在2004年便重組收購南油集團(tuán)的招商蛇口有著先天的優(yōu)勢(shì)。通過南油集團(tuán)及前海管理局的整合動(dòng)作，招商蛇口在深圳前海坐擁大量地塊，有著“前海地主”之稱。2020年，天風(fēng)證券報(bào)告顯示，招商蛇口在前海合資公司持有的總建筑面積約497.76萬平方米，按照90%可售面積，保守以均價(jià)8萬元/平方米為假設(shè)，粗估貨值為4032億元。

不過，招商蛇口前海土地儲(chǔ)備釋放緩慢，也一度引來外界質(zhì)疑。

據(jù)了解，前海片區(qū)地塊開發(fā)周期十分漫長(zhǎng)，在2019年底的一次股東大會(huì)上，有股東問到前海土地何時(shí)能兌現(xiàn)收益，招商蛇口管理層回應(yīng)稱前海的發(fā)展時(shí)間規(guī)劃為六年分工、十年開發(fā)；2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)許永軍則表示前海土地計(jì)劃8-10年開發(fā)完畢。

因此，招商蛇口對(duì)于前海土地剩余股權(quán)的并購，一定程度上在短期內(nèi)或并不能產(chǎn)生實(shí)際利好。12月5日，針對(duì)南油集團(tuán)前海項(xiàng)目轉(zhuǎn)化計(jì)劃及相關(guān)貨值，招商蛇口董秘辦在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，暫無相關(guān)信息對(duì)外公布，具體消息以公告為準(zhǔn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪則表示，此次并購可以從側(cè)面看出招商蛇口有信心推進(jìn)南油前海地塊的開發(fā)速度，對(duì)于招商蛇口未來的業(yè)績(jī)或許會(huì)有達(dá)到錦上添花的效果。

今年以來，招商蛇口銷售較去年同期有所下滑，但降幅處于行業(yè)較低水平，前10月銷售額接近完成其全年目標(biāo)的七成；中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月，招商蛇口累計(jì)銷售2495億元，位列第七。

盡管銷售、營(yíng)收整體表現(xiàn)穩(wěn)健，但招商蛇口的盈利表現(xiàn)仍較為疲軟。截至2022年前三季度，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.84億元，同比增長(zhǎng)9.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)29.57億元，同比下降53.44%，跌幅遠(yuǎn)大于其他頭部房企。

因此，若招商蛇口能加速轉(zhuǎn)化南油集團(tuán)前海地塊，對(duì)其未來的銷售業(yè)績(jī)和盈利表現(xiàn)或有所提振。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，近幾年招商蛇口在前海轉(zhuǎn)化出來的項(xiàng)目均在入市當(dāng)天售罄，包括2019年、2021年前海招商領(lǐng)璽家園一、二期，入市均價(jià)約10.5萬元/平方米。

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