本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

合作十二年，太古與遠(yuǎn)洋分道揚(yáng)鑣。

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12月15日晚間，成都遠(yuǎn)洋太古里合作方遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)與太古地產(chǎn)先后發(fā)布公告，遠(yuǎn)洋方面將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，股權(quán)總對價(jià)為54.65億元。

交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不再持有成都遠(yuǎn)洋太古里的任何股權(quán)。太古里項(xiàng)目或?qū)⒏?，“遠(yuǎn)洋”二字將被去掉。在某投資交流平臺(tái)上，有投資者感嘆，“這可是一年收租十幾億的頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目了，真可惜?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)下成都的商業(yè)競爭愈發(fā)白熱化。

12月15日，高端百貨商場SKP在成都的新項(xiàng)目——成都SKP舉行試營業(yè)開幕活動(dòng)，這意味著成都將再添一座超級(jí)商業(yè)綜合體，與太古里和IFS兩家高奢商場形成一定競爭關(guān)系。

不敵九龍倉，太古找來內(nèi)地幫手4年開業(yè)

遠(yuǎn)洋太古里的誕生恰好見證著成都商業(yè)中心的重生。

2002年，成都政府決定開始對自古以來的商業(yè)中心大慈寺歷史文化片區(qū)改造，經(jīng)過多個(gè)方案嘗試之后，最終于2009年提出把大慈寺片區(qū)建成“寺市合一”的商業(yè)新街區(qū)。

一年后，香港發(fā)展商太古地產(chǎn)宣布與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并于2010年12月31日聯(lián)合耗資20億元拿下成都大慈寺商業(yè)地塊，隨后，這一大型商業(yè)總體項(xiàng)目被命名為“成都遠(yuǎn)洋太古里”。

而彼時(shí)，一街之隔的春熙路商業(yè)地王，已經(jīng)先行一步在熱火朝天地建設(shè)中。該地塊為春熙路片區(qū)啟動(dòng)拆遷之后的商業(yè)重建項(xiàng)目，于2007年9月開拍，吸引了一眾商業(yè)巨頭爭搶，包括和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)、信和置業(yè)、華潤置地，以及太古地產(chǎn)。

這宗地塊在激烈的爭搶下創(chuàng)造了高價(jià)，從每畝2000萬元起拍，一直到最終超出市場預(yù)期的每畝8800萬元，起拍總價(jià)從16.4億元暴漲到72.4億元，最終被另一家港資九龍倉拿下。有分析稱，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為出價(jià)過于保守的太古地產(chǎn)由于土拍敗走，退而求其次才盯上了對面的大慈寺地塊。

不過，有商業(yè)地產(chǎn)人士也認(rèn)為，正因?yàn)樘女?dāng)年錯(cuò)失了九龍倉春熙路地塊，才成就了如今低密度街區(qū)、獨(dú)具風(fēng)格的遠(yuǎn)洋太古里。

相比太古其他商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)輒6-10年的建設(shè)周期，成都遠(yuǎn)洋太古里的建設(shè)進(jìn)度相對較快，從拿地到開業(yè)，遠(yuǎn)洋太古里僅僅耗時(shí)4年多，與競爭對手成都IFS趕在了2014年同一年開業(yè)。

建設(shè)周期加快或與引入合作伙伴有關(guān)，根據(jù)彼時(shí)宣傳，遠(yuǎn)洋主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的工程建造與成本控制，太古則主要負(fù)責(zé)中后期的招商運(yùn)營。時(shí)任太古地產(chǎn)行政總裁的白德利就曾表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有很好的本地優(yōu)勢，擁有在國內(nèi)不同城市工程與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對國內(nèi)所有流程都非常熟悉。

低密度、開放式建筑形態(tài)，古風(fēng)建筑和現(xiàn)代商業(yè)的有機(jī)融合，遠(yuǎn)洋太古里給成都帶來了從未有過的新鮮感。直至今日，成都遠(yuǎn)洋太古里仍是西南乃至國內(nèi)的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目之一，與街對面的成都IFS一同傲立春熙路商圈，甚至輻射著更廣的消費(fèi)客群。

一名熟悉西部商業(yè)地產(chǎn)的人士指出，成都遠(yuǎn)洋太古里之所以能長盛不衰，一方面與其本身的品牌調(diào)整煥新理念有關(guān)，“太古里品牌調(diào)整太鐵血了，賣不動(dòng)的立馬就被踢走，永遠(yuǎn)都是最受歡迎的品牌在那里；而且各大品牌內(nèi)卷嚴(yán)重，基本都是兩三年一次大的升級(jí)，包括店面重裝改造”。另一方面，街對面的IFS也在刺激與推動(dòng)太古里的發(fā)展。

一年銷售額90億，太古還要在內(nèi)地投500億

這樣一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目多賺錢？

太古地產(chǎn)2021年年報(bào)顯示，成都遠(yuǎn)洋太古里零售銷售額錄得21.9%的高增長，業(yè)績突破90億元，出租率為96%。

即便過去三年，成都遠(yuǎn)洋太古里的業(yè)績一直維持增長態(tài)勢，除了2020年受到疫情影響業(yè)績增長幅度僅6%，2019年和2021年業(yè)績增幅均超過20%；其中2021年度零售銷售額較開業(yè)時(shí)錄得五倍增長。

另據(jù)第三方聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的全國主要商業(yè)（購物中心）2021年業(yè)績報(bào)告顯示，成都遠(yuǎn)洋太古里2021年的銷售額由2020年的73億元增長至近95億元，位列全國前15名，在成都本地僅次于成都IFS的近百億銷售額，排在第二位。

根據(jù)此次交易公告，2020-2021年，目標(biāo)公司即成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目公司（包括購物中心以及一間精品酒店）分別錄得稅后凈利潤約10.78億元、16.16億元。即是說，在疫情沖擊線下商業(yè)消費(fèi)的兩年間，遠(yuǎn)洋太古里仍能達(dá)到每年超10億元的吸金能力。

截至2022年6月30日，目標(biāo)公司估值為123億元。對比遠(yuǎn)洋50%股權(quán)54.65億元的交易對價(jià)，太古地產(chǎn)相當(dāng)于以約88折的價(jià)格接盤了昔日合作方的剩余股權(quán)。

而觀察遠(yuǎn)洋頻頻出售資產(chǎn)的動(dòng)作，未來太古地產(chǎn)或還將為它與遠(yuǎn)洋的合作買單。

據(jù)悉，除了成都遠(yuǎn)洋太古里外，雙方還在北京朝陽區(qū)合作了另一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目頤堤港，同樣是由太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋各持股50%，自2012年正式開業(yè)至今剛好十年。

2020年，雙方曾聯(lián)合拿下朝陽區(qū)兩幅地塊作為頤堤港二期，預(yù)計(jì)投資230億元，其中太古地產(chǎn)持股35%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將持股64.79%。而在2022年4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)轉(zhuǎn)讓北京頤堤港一期項(xiàng)目公司部分股權(quán)給中國人壽，價(jià)格30億元。

不過，太古地產(chǎn)已為它未來十年在內(nèi)地的商業(yè)投資準(zhǔn)備了500億港元。

根據(jù)太古地產(chǎn)年初披露的計(jì)劃，500億投資將以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展太古匯和太古里品牌。

其中，太古地產(chǎn)將拿出100億投向西安太古里項(xiàng)目。今年3月，太古地產(chǎn)與西安地方國企以25.75億元合作拿下西安太古里項(xiàng)目地塊，預(yù)計(jì)于2025年底落成，建成后西安太古里將成為中國內(nèi)地第四座太古里。

此外，今年太古地產(chǎn)還在廣州、上海、三亞接連布局商業(yè)項(xiàng)目，包括與中國中免聯(lián)合開發(fā)海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，與陸家嘴集團(tuán)開發(fā)上海前灘21號(hào)地塊，與珠實(shí)集團(tuán)聯(lián)合投資超200億元建設(shè)珠江太古聚龍灣項(xiàng)目等。就在近期，上海靜安張園重新開放，這是太古地產(chǎn)在上海的第三個(gè)合作項(xiàng)目，不同的是這是太古的輕資產(chǎn)代運(yùn)營項(xiàng)目。

顯然，不同于以往多年才確立一個(gè)項(xiàng)目的緩慢步調(diào)，2022年以來，太古地產(chǎn)明顯加快了在內(nèi)地的投資進(jìn)程。而不止太古，過去稍顯謹(jǐn)慎的港資們在今年以來都在加大對內(nèi)地的布局，包括新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)、嘉華國際、香港置地等多家港資房企都有商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)方面的動(dòng)作。

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