本文來源：時代財經 作者：余思毅

離2023年還有9天！全國用住房公積金貸款買首套房的人，將會收到一份新年禮物。

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踏入12月份，包括河北省秦皇島市、河南省永城市、江西省吉安市等全國多個城市的住房公積金中心對外發(fā)布，自2023年1月1日起，調整個人住房公積金存量貸款利率：

對于2022年10月1日以前已經發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日（含）開始，執(zhí)行調整后的住房公積金貸款利率標準。首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）利率降至2.6%，5年以上利率降至3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率， 5年以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。

據(jù)時代財經查詢，調整前，首套房5年以下（含5年）利率為2.75%，5年以上利率為3.25%；調整后，分別為2.6%、3.1%，均下調15分基點。而二套住房公積金貸款利率，則無變化。

這一政策不止日前發(fā)布消息的三四線小城市，據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州、太原、東莞、鄭州、南寧、石家莊、無錫、瀘州、襄陽、宜昌等多個城市，以及北京、安徽、吉林等省份在10月份都有公布相關消息并提示存量住房公積金貸款利率會在明年1月1日執(zhí)行新政。

本次住房公積金貸款利率的降幅在0.15個百分點，是落實央行2022年9月30日發(fā)布的政策。

12月21日，中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對時代財經表示，此舉是消費端上的鼓勵措施，已經從增量的利率調整進入了存量的利率調整。

“這是有史以來最低的利率水平，體現(xiàn)了對消費，包括存量消費的鼓勵，甚至起到賣舊房、換新房的傳遞效果?！?/p>

值得一提的是，今年9月以來，停辦多年的“商轉公”（商業(yè)貸款轉公積金貸款）在國內一些城市如吉安、自貢、青島等重啟，并受到貸款者的積極響應，例如吉安市10月1日到11月15日有三分之二的公積金貸款發(fā)放是“商轉公”。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜12月22日對時代財經指出，這方面的需求還是相當大的，只是以前受公積金貸款條件與額度的限制而不能充分滿足需求而已。部分城市“商轉公”比例這么高，與這些城市較大幅度地調高公積金貸款額度以及較大力度的降低公積金貸款條件與利率有關。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

“商轉公”比例大增

2022年9月30日中國人民銀行決定，從2022年10月1日起調整個人住房公積金貸款利率，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。當時央行規(guī)定，2022年10月1日之前已發(fā)放的住房公積金貸款，自2023年1月1日起調整為按最新利率標準執(zhí)行。

陳晟稱，這能使得消費者舒緩消費支出的壓力，達到鼓勵剛性購房需求，因為公積金的需求肯定是剛性和改善的需求。

經測算，以辦理一筆60萬元，20年期，等額本息還款法的住房貸款為例：首套住房貸款，商業(yè)性住房貸款年利率為4.1%，同期住房公積金貸款利率為3.1%，兩者利差1個百分點，20年期商業(yè)性住房貸款比住房公積金貸款多還74369.82元的利息，較降息前3.25%的利率進一步減少10913.57元。

由于公積金貸款較商貸有明顯優(yōu)勢，政策落地后在部分城市得到積極的響應。

據(jù)井岡山報消息稱，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布后，吉安市住房公積金中心2022年10月與去年同期相比新增貸款發(fā)放1079筆，同比增長217%。10月1日至11月15日，吉安市住房公積金中心共發(fā)放貸款1543筆、67812.9萬元，其中“商轉公”貸款1055筆、43772.3萬元，一般貸款488筆、24040.6萬元。

前述的“商轉公”就是商業(yè)性住房貸款轉個人住房公積金貸款，是指住房公積金繳存職工將本人已辦理且尚未結清的商業(yè)性住房貸款，經原商業(yè)貸款銀行同意后，轉為個人住房公積金貸款。

今年9月以來，停辦多年的“商轉公”在國內一些城市如吉安、自貢、青島等重啟。由于“商轉公“的需求巨大，而所需資金可能超出當?shù)刈》抗e金資金結余，因此不同城市，有不同的“商轉公”的條件。

以青島為例，青島相關部門經過調研發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)商拒貸或變相拒貸而未能使用住房公積金貸款，在2017年以后出現(xiàn)了職工群體承受較高利息負擔的情況。因此今年12月初，青島發(fā)布的《青島市商業(yè)性住房貸款轉個人住房公積金貸款管理暫行辦法》也就是“商轉公”政策惠及群體，需要追溯其歷史繳存情況、原商業(yè)貸款為2017年1月1日（含）至2021年12月31日（含）期間發(fā)放等條件。

陳晟稱，全國“商轉公”的整體情況，還是取決于各地公積金的籌劃，需求肯定很旺盛，但還是取決于是否有足夠的能力，有沒有足夠的資金盤子實現(xiàn)“商轉公”。

住房公積金利率史上最低

據(jù)今年6月份，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)布《全國住房公積金2021年年度報告》，2021年全國住房公積金繳存額29156.87億元，發(fā)放個人住房貸款13964.22億元。截至2021年末，累計發(fā)放住房公積金個人住房貸款4234.71萬筆、125302.81億元，分別比上年末增長 7.91%和12.54%。

這份《報告》還提到，住房公積金個人住房貸款利率比同期貸款市場報價利率（LPR）低1.05-1.4個百分點，2021年發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，償還期內可為貸款職工節(jié)約利息支出約3075.40億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出約9.91萬元。

據(jù)悉，央行上一次調整公積金利率是在2015年。2015年8月26日，央行將5年期以下（含5年）貸款利率從3%下調至2.75%，5年以上貸款利率從3.5%下調至3.25%。

“目前5年以上貸款為3.1%這個利率水平?，確實是有史以來最低的公積金貸款利率水平了?！卑匚南矊r代財經指出。以陳小姐為例，2016年12月從公積金貸款了85萬，等額本息，每月還款額都是4821.16元。到今年12月，還剩下646971.75元本金沒還。執(zhí)行新政之后，依然是等額本息，明年1月還貸4774.09元，比過去少還約38元每月，一年少還約456元。

在柏文喜看來，這其實也與逆周期調節(jié)的商業(yè)貸款LPR進入較長時間的下行通道有關。

12月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。至此，從全年情況看，LPR在經過此前的3次下調后，1年期、5年期以上LPR分別累計下降15個基點和35個基點。

12月20日，貝殼研究院發(fā)布的《百城銀行房貸利率簡報》顯示，12月份，首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平。其中，截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下。

值得一提的是，除了公積金貸款利率下調，由于LPR5年期以上在今年累計下調35個基點，存量商業(yè)貸款的購房者在新的一年，利率也會進行調整，具體調整的幅度與周期根據(jù)貸款合約細則。

以廣州的張先生為例，他去年買房商業(yè)貸款了196萬元，由于1月份放款，因此2月份開始還貸。他給時代財經出示的貸款合約顯示，利率為當期LPR加40個基點，每年2月重新調價。

關鍵詞： 住房公積金貸款