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自如忙著IPO “增益租”真的好用嗎?
2023-03-27 08:52:46 來(lái)源:投資者網(wǎng) 編輯:

《投資者網(wǎng)》侯書青


(資料圖片僅供參考)

近日,有消息稱自如或在4月份向港交所遞交招股書,計(jì)劃募集10億美元資金。有多家媒體向自如方面詢問(wèn)具體細(xì)節(jié),自如表示不予置評(píng)。

作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)中碩果僅存的幾家機(jī)構(gòu)之一,自如撐過(guò)了行業(yè)最困難的時(shí)期,官網(wǎng)顯示其房源數(shù)量達(dá)到100萬(wàn)套。但也難以否認(rèn),自如已經(jīng)3年未獲融資,在租約證券化這條融資渠道受阻之后,自如需要自己造血。

2021年,自如上線了“增益租”模式,公司與業(yè)主之間的關(guān)系由承包變得更像是托管,其中裝修收入或許會(huì)為自如帶來(lái)新的收入來(lái)源。但從目前已披露的數(shù)據(jù)看,業(yè)主們對(duì)這一新模式的認(rèn)可度仍有較大的提升空間。

3年未融資

自如CEO熊林早年在聯(lián)想、IBM等公司任職,2010年被左暉看中,挖到鏈家任副總經(jīng)理。2011年,熊林與左暉一行人去歐美、日本考察后,自如在鏈家內(nèi)部開始孵化,2016年起獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。2018年的數(shù)據(jù)顯示,自如的管理的房源規(guī)模當(dāng)時(shí)就已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)間。這樣的數(shù)量即便是放到現(xiàn)在仍舊十分能打。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的幾大長(zhǎng)租公寓平臺(tái):青客公寓、魔方公寓、蛋殼公寓的管理規(guī)模僅為9.72萬(wàn)間、7.62萬(wàn)間、43萬(wàn)間。而世界上最大的公寓租賃管理公司:日本大東建托,2022年的管理規(guī)模也不過(guò)103.6萬(wàn)間。

面對(duì)自如手上的100萬(wàn)房源,人們不禁要問(wèn),自如是怎么打下這片“江山”的?無(wú)他,唯錢多爾。

鏈家作為自如背后的大樹,不僅為他帶來(lái)了房源,更為自如鋪平了融資之路。騰訊不光參與了鏈家金額最高的B輪融資,更是兩度出現(xiàn)在自如的融資名單中。蛋殼在其5年的短暫生命里獲得了8筆融資,自如目前雖只進(jìn)行過(guò)4輪融資,但融資總額遠(yuǎn)超蛋殼。

2018-2020年2年間,自如合計(jì)收到來(lái)自騰訊、紅杉、軟銀等機(jī)構(gòu)的約80億元融資。2020年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入融資低潮期,軟銀愿景基金仍獨(dú)家投資10億美元。錢多的好處立竿見影,2018年1月,自如的A輪融資總額為40億元。蛋殼公寓或許是見事態(tài)緊急,也于一個(gè)月后拿到了1億美元融資。

融資層面的暗自較勁,不久就演變成了價(jià)格戰(zhàn)。

速途網(wǎng)2018年8月的一則消息稱,天通苑的業(yè)主有一間120平方米的三居要出租,心理預(yù)期是月租7500元。房源引來(lái)了自如和蛋殼的工作人員,自如將報(bào)價(jià)提到9500元,蛋殼則以每輪300元的幅度加價(jià),該房源最終花落蛋殼公寓,月租升至10800元。雖然自如很快出面否認(rèn)此事,但仍有當(dāng)年的新聞顯示,許多自如租客的月租出現(xiàn)了幾百元的上漲。

彼時(shí)我愛我家CEO胡景暉也在8月17日的電話會(huì)議中稱,蛋殼和自如正在以高于市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源導(dǎo)致租金上漲;2天后,胡景暉宣布離職,并在媒體溝通會(huì)上直言:“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P更厲害?!遍L(zhǎng)租公寓的價(jià)格戰(zhàn),也隨著胡景暉的離職被擺到桌面上。

過(guò)快的擴(kuò)張,也為自如的房源質(zhì)量造成了影響,2018年前后,不時(shí)有自如房源甲醛超標(biāo)的消息見諸報(bào)端,這也倒逼了自如增加了市內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)環(huán)節(jié)。目前,大多數(shù)自如房源內(nèi)都貼有甲醛濃度檢測(cè)結(jié)果。

競(jìng)爭(zhēng)越是白熱化,越需要冷靜。許是自如聽進(jìn)了胡景暉的話,2018年9月5日,中信證券-自如2號(hào)第3期在上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓,此后,自如再未發(fā)行過(guò)租金貸ABS產(chǎn)品。“競(jìng)價(jià)搶房源”一事也因監(jiān)管的介入而告一段落。

2019年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入洗牌期,據(jù)澎湃新聞的粗略統(tǒng)計(jì),當(dāng)年有至少69家機(jī)構(gòu)退場(chǎng),價(jià)格戰(zhàn)的硝煙開始散去。曾經(jīng)相繼登陸美股的長(zhǎng)租公寓平臺(tái):蛋殼公寓、青客公寓結(jié)局凄涼。

2019年4月,胡景暉離職半年后,蛋殼公寓因租金貸暴雷事件鬧得“殼破漿飛”,連累無(wú)數(shù)租客流落街頭,終于在上市1年多后宣告退市;后者也在上市2年多后宣告破產(chǎn);魔方公寓目前仍在經(jīng)營(yíng),但去年向港交所遞交的招股書至今仍未有回音。

價(jià)格戰(zhàn)就像是養(yǎng)蠱,自如在2019年笑到最后成為了“蠱王”,軟銀用10億美元的獨(dú)家戰(zhàn)投為其加冕,自如的投后估值已經(jīng)超過(guò)450億元。但經(jīng)歷疫情,自如已經(jīng)3年未獲得新一輪融資,租約證券化的行業(yè)敏感性也堵住了這條融資渠道。

自如需要自己造血。

該怎么造血呢?

租約證券化的“黑歷史”疊加疫情的影響,讓資本對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎。而從另一個(gè)角度講,疫情也為長(zhǎng)租公寓行業(yè)帶來(lái)了新的“錢景”。

2020年初,蛋殼公寓和自如雙雙借著疫情做起了文章。蛋殼一方面以“不可抗力因素”為由要求業(yè)主免除3個(gè)月租金,甚至為工作人員定制了“話術(shù)”,另一方面卻仍照??鄢饪偷姆孔獾雀黜?xiàng)費(fèi)用。

自如則出現(xiàn)眾多租戶在微博上維權(quán),原因是疫情期間部分租客足月到期,但是不便搬家換租,需要短暫續(xù)約一段時(shí)間。而自如卻借此機(jī)會(huì)上漲租金,雷鋒網(wǎng)的消息稱,漲幅普遍在10%-30%左右,最高漲幅達(dá)38.3%,而以往的租金漲幅僅在3%-5%左右。此外,還有租客指出疫情封控期間自如無(wú)法履行每月2次的保潔、維修服務(wù),卻仍要在租金中收取服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題。

后續(xù)CEO熊林回應(yīng)稱:“一是客戶從長(zhǎng)租變?yōu)樵伦饣蚣咀?,二是房源價(jià)格顯著低于同地段、同小區(qū)類似房源的價(jià)格。”但該回應(yīng)并未得到租戶的認(rèn)可,澎湃新聞引述維權(quán)租戶的話稱“自如的續(xù)約租客普遍面臨著漲租,并不僅限于長(zhǎng)租換短租,未遇到漲租的租客仍在合同履行期內(nèi)。”

此事最終以自如減免租戶服務(wù)費(fèi)而告一段落,但自如的“搞錢”之路并未就此止步。

2021年3月,自如面向業(yè)主上線“增益租”模式。自2011年成立起,自如一直盡職盡責(zé)地扮演著“二房東”的角色,遵循著“收房、租房”的傳統(tǒng)模式,自如將其稱為“省心租”。

兩種模式之間最直觀的區(qū)別在于,選擇“增益租”的業(yè)主,不僅將房子租給自如,還需要出資由自如裝修房屋,好處是自如會(huì)分給房東更多收益?!笆⌒淖狻蹦J较?,自如需要自費(fèi)裝修房屋(增加隔斷等),且軟裝部分需要自如提供。

看上去,“增益租”的對(duì)自如和業(yè)主雙方都有“增益”。自如能夠借此讓自己的模式變得更“輕”,免去了昂貴的收房費(fèi)用、裝修費(fèi)用、軟裝的購(gòu)置儲(chǔ)存費(fèi)用等,還能增加一項(xiàng)來(lái)自裝修的現(xiàn)金流。與業(yè)主的關(guān)系從“承包”變?yōu)椤邦愅泄堋?,更?qiáng)調(diào)管理屬性。

業(yè)主則能穩(wěn)定拿到至少市場(chǎng)價(jià)80%的保底收益,無(wú)需每年讓出1個(gè)月的租金。若房租價(jià)格上漲,租金溢價(jià)部分將在年底與自如五五分賬。裝修款項(xiàng)也可以選擇分?jǐn)傇谧饨鹄锓?年支付給自如,但是需要支付利息。

現(xiàn)在,假如有一位業(yè)主與自如簽約“增益租”滿一年,當(dāng)他與自如分賬時(shí),他能得到的錢主要包括:保底收入、溢價(jià)收入兩部分。在這一年時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的全部房租,需要支付服務(wù)費(fèi)、搬家、維修等費(fèi)用,若選擇分期支付裝修費(fèi),則需要在租金中扣除本金及利息。

氫財(cái)經(jīng)的報(bào)道顯示,裝修費(fèi)若選擇5年分?jǐn)?,總額約為16萬(wàn)元,這意味著平均每月的房租收入會(huì)少2660元,此外還需要扣除分成費(fèi)用和實(shí)際房租10%左右的管理費(fèi)。

這筆賬是否劃算見仁見智,但根據(jù)中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)聯(lián)合自如研究員發(fā)布的報(bào)告,“增益租”推出2年,目前該模式的委托量在總管理量中占比約為10%。

放眼行業(yè),“增益租”都算是一個(gè)很新穎的玩法,理論上,裝修費(fèi)用及其中的利潤(rùn)都能夠改善自如的現(xiàn)金流。但話說(shuō)回來(lái),如果真能做到利好雙方的話,2年時(shí)間又何止10%呢?(思維財(cái)經(jīng)出品)■

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