21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

樓市修復(fù)階段，限制性政策加速退出，精準(zhǔn)調(diào)控的思路愈加明朗。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，各月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等14個(gè)城市都對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

【資料圖】

值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，也在嘗試優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群的居住消費(fèi)等方面展開(kāi)支持。

“一區(qū)一策”甚至“一街道一策”正在成為新的調(diào)控方式。新一線(xiàn)城市如杭州，部分區(qū)域已經(jīng)多次、逐個(gè)街道地放寬了限購(gòu)條件，北京亦宣布將在房山區(qū)試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策。

分析人士預(yù)計(jì)，短期房地產(chǎn)政策仍將保持寬松狀態(tài)，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市庫(kù)存較高的郊區(qū)，或按照“一區(qū)一策”原則優(yōu)化限購(gòu)條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策。

年內(nèi)已有14城放寬限購(gòu)

5月19日，杭州又有街道加入“限購(gòu)放松圈”。繼余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)之后，蕭山區(qū)聞堰街道也成為限購(gòu)放松區(qū)域，只需繳納一個(gè)月社保或落戶(hù)即可購(gòu)買(mǎi)新房，購(gòu)買(mǎi)二套住房不受落戶(hù)滿(mǎn)5年的限制。

而就在5月16日，南京也針對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）放寬了限購(gòu)條件。南京本地戶(hù)口家庭可新開(kāi)一張產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購(gòu)房證明，不追究家庭房產(chǎn)數(shù)量，均可在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)增購(gòu)一套住房。

此前在4月份，合肥、鄭州均調(diào)整了限購(gòu)條件，合肥將部分外圍區(qū)域納入非限購(gòu)區(qū)，有60歲以上老人的家庭及多孩家庭可購(gòu)第三套房，鄭州則取消了主城區(qū)二環(huán)外的限購(gòu)。

“逐步縮小限購(gòu)范圍，可以對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放起到一定積極效果。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，4月以來(lái)，杭州、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所回落，4月商品住宅成交面積環(huán)比均下降，其中南京下降了近4成；進(jìn)入5月上半月，杭州、南京成交規(guī)模相比于4月上半月繼續(xù)下滑，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，郊區(qū)項(xiàng)目去化壓力較大，優(yōu)化限購(gòu)放松政策有助于提升當(dāng)前市場(chǎng)活躍度。

解除樓市限制條件也確實(shí)為當(dāng)?shù)貛?lái)了新的購(gòu)買(mǎi)力。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周南京新房成交量環(huán)比上漲14.34%，位居15個(gè)城市漲幅前三；杭州上周的二手房成交量環(huán)比上漲15.4%，位居15個(gè)城市漲幅之首。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析師認(rèn)為，放松限購(gòu)對(duì)提振購(gòu)房者入市積極性有著重要影響，尤其是原本就有潛在購(gòu)房需求的群體，可以借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)剛性及改善性住房需求的釋放。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了放松限購(gòu)的舉措，且與去年下半年多為三、四線(xiàn)城市優(yōu)化限購(gòu)的情況相比，今年以來(lái)，多是強(qiáng)二線(xiàn)城市、新一線(xiàn)城市解除樓市限制性措施。

在歷次的樓市周期中，政策寬松階段，往往是三四線(xiàn)城市率先優(yōu)化限購(gòu)措施，但因其市場(chǎng)分散，缺乏足夠的典型意義。隨著調(diào)整的深入，二線(xiàn)城市再加入穩(wěn)樓市陣營(yíng)，尤以熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的動(dòng)作備受關(guān)注，一線(xiàn)城市相對(duì)比較慎重。

2023年150余城推出了穩(wěn)樓市舉措，調(diào)控類(lèi)型包含放松限購(gòu)限售、優(yōu)化公積金貸款政策、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率、推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”、降低商貸首付比例、放松落戶(hù)等多個(gè)方面。

諸葛數(shù)據(jù)分析師指出，從城市來(lái)看，二線(xiàn)城市為本輪松綁政策的主力軍，占比近半數(shù)份額（49%），其中，杭州、南京、合肥等熱點(diǎn)城市于近期放松限購(gòu)的舉措，更加具有代表性。

陳文靜認(rèn)為，整體來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，二線(xiàn)城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步優(yōu)化限制性政策，三四線(xiàn)城市短期限制性政策有望全面放開(kāi)。

“一區(qū)一策”精細(xì)化調(diào)整

實(shí)際上，杭州對(duì)限購(gòu)政策的優(yōu)化并不是一蹴而就的，而是多次逐步調(diào)整的結(jié)果。

早在1月份，杭州臨平區(qū)喬司街道、南苑街道即放松了限購(gòu)政策，后續(xù)又相繼放寬了錢(qián)塘區(qū)下沙街道和河莊街道、臨平區(qū)臨平街道、余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)等地的限購(gòu)。

至此，杭州主城區(qū)之外，錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)全域?qū)崿F(xiàn)限購(gòu)放寬；蕭山區(qū)、余杭區(qū)部分區(qū)域放寬；臨安區(qū)一直不限購(gòu)。

這種“因區(qū)施策”的舉措，是新一線(xiàn)城市乃至一線(xiàn)城市的新嘗試。

4月10日，北京宣布擬在房山試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策；3月10日，深圳宣布深汕合作區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，暫停對(duì)自然人實(shí)施商品住房限購(gòu)，即無(wú)需提供無(wú)房證明。

除了對(duì)限購(gòu)政策的放寬，其他樓市支持性舉措也開(kāi)始在一線(xiàn)城市的調(diào)整中出現(xiàn)。

4月29日，《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意見(jiàn)稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年）使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。

4月30日晚間，上海市住房公積金管理委員會(huì)宣布自5月1日起，多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的恢復(fù)壓力仍在，更高級(jí)別城市優(yōu)化樓市政策，有利于促進(jìn)購(gòu)房預(yù)期和信心修復(fù)。

“熱點(diǎn)城市在今年的房地產(chǎn)政策調(diào)控方式上，表現(xiàn)為逐步放松、漸進(jìn)式放松?！标愇撵o分析指出，一方面，由于熱點(diǎn)城市本身住房需求較為旺盛，政策優(yōu)化力度較大或?qū)е滦枨蠹嗅尫牛瑢?duì)市場(chǎng)造成不穩(wěn)定預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

另一方面，監(jiān)管部門(mén)更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策，針對(duì)不同區(qū)域、不同人群、不同物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行政策優(yōu)化，更有利于需求平穩(wěn)釋放。

陳文靜認(rèn)為，為了更好地支持剛性和改善性住房需求釋放，各區(qū)結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行完善的可能性加大，一線(xiàn)城市“一區(qū)一策”有望逐漸進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段。

在她看來(lái)，對(duì)局部區(qū)域限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化，有利于進(jìn)一步修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期，促進(jìn)該區(qū)域剛需和改善性住房需求入市，從而鞏固當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，整體效果或相對(duì)溫和。

一位全國(guó)性房企京西負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，高能級(jí)城市的非核心區(qū)也存在去化壓力，“一區(qū)一策”優(yōu)化樓市限制性舉措，很好地契合了非核心區(qū)去庫(kù)存的需求，同時(shí)不影響核心區(qū)域穩(wěn)定房?jī)r(jià)的訴求，此舉值得更多城市借鑒與嘗試。

地產(chǎn)行業(yè)觀察人士認(rèn)為，未來(lái)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間，非核心區(qū)限購(gòu)政策有望繼續(xù)放松，結(jié)合人口、人才政策，對(duì)多孩家庭、老年家庭增加購(gòu)房名額等方式，仍將是支持合理購(gòu)房需求的重要方向。

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