1998 年，我國(guó)停止住房實(shí)物分配后，適時(shí)推出了經(jīng)濟(jì)適用房政策，以緩解中低收入者的購(gòu)房壓力。1999年，《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》出臺(tái)，開始向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺(tái)，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，實(shí)施廉租住房工程被擺到更為重要的位置。2008 年，金融危機(jī)爆發(fā)后，在擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略引導(dǎo)下，廉租房建設(shè)大幅上升。同年底，國(guó)務(wù)院提出“爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題”。

2010年6月，住建部等七部門聯(lián)合制定《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的發(fā)布，旨在發(fā)展公共租賃住房，以解決城市中等偏低收入家庭住房困難。公共租賃住房的房源通過新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集，新建公共租賃住房以配建為主。自此，公租房加入了保障房體系，我國(guó)保障性住房體系逐步完善。“十二五”規(guī)劃也明確提出加大保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃每年新建保障性住宅500 萬套，力爭(zhēng)還清3000 套保障性住房的歷史欠賬。2014 年，公租房與廉租房并軌為公共租賃住房，消減并停止供應(yīng)經(jīng)適房，保障方式由只售不租徹底改革為只租不售。作為我國(guó)現(xiàn)行住房保障體系的最重要構(gòu)成部分，截至2018 年底，公共租賃住房共解決全國(guó)3700 多萬居民的住房問題。

圖表4：“十三五”期間全國(guó)保障性住房新增逾740萬套

資料來源：各省統(tǒng)計(jì)年鑒，中金公司研究部

圖表5：保證性住房政策與發(fā)展歷程

資料來源：根據(jù)歷年財(cái)政部、住建部、發(fā)改委文件整理，中金公司研究部

本次保障性租賃住房的政策細(xì)節(jié)特征

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，保障性住房政策逐漸由“放量發(fā)展”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展”，參與主體、土地供應(yīng)方式等開始轉(zhuǎn)變，綜合兩大部門的文件，相較以往，本次保障性租賃住房的政策細(xì)節(jié)有如下幾個(gè)特征：

1)多方主體參與：推動(dòng)住房保障主體從政府為主向政府、企業(yè)和社會(huì)力量共同參與轉(zhuǎn)變，住房保障對(duì)象從戶籍居民為主向常住人口轉(zhuǎn)變。相較以往數(shù)次改革，本次政策的保障對(duì)象更加更多元、定位也更加明確——明確指出，新市民、青年人群體是本次政策面向的主要對(duì)象。

2)多渠道滿足土地供應(yīng)：意見明確了利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應(yīng)的土地支持政策，尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房。

3)多路徑資金籌措：支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款;支持企業(yè)發(fā)行信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng);企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券;商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。發(fā)改委的文件也明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。

圖表6：保障性住房支出呈上升趨勢(shì)

資料來源：萬得資訊，中金公司研究部

圖表7：保障性安居工程中公共租賃房占比逐漸上升

資料來源：萬得資訊，中金公司研究部

圖表8：2010年政策公布一年后A股行業(yè)表現(xiàn)

資料來源：萬得資訊，中金公司研究部

圖表9：2010年政策公布一年后港股行業(yè)表現(xiàn)

資料來源：萬得資訊，Bloomberg，中金公司研究部

圖表10：2010年政策發(fā)布后A股板塊絕對(duì)收益變化

資料來源：萬得資訊，Bloomberg，中金公司研究部

圖表11：2010年政策發(fā)布后A股板塊超額收益變化

資料來源：Bloomberg，中金公司研究部

圖表12：2010年政策發(fā)布后港股板塊絕對(duì)收益變化

資料來源：萬得資訊，Bloomberg，中金公司研究部

圖表13：2010年政策發(fā)布后港股板塊超額收益變化

資料來源：萬得資訊，Bloomberg，中金公司研究部

關(guān)鍵詞： 保障性 租賃 住房政策 市場(chǎng)