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剛剛,重磅政策發(fā)布!濃眉大眼的南京,這次選擇了刺激...
2023-04-19 18:06:44 來(lái)源:南京都市觀察 編輯:

誰(shuí)能想到,南京也開(kāi)始動(dòng)用這個(gè)政策:

南京主城六區(qū)房票安置新政,昨日(4月18日)起正式執(zhí)行!


(相關(guān)資料圖)

這個(gè)政策,到底是什么意思? 我們先看政策的內(nèi)容:

因?yàn)樘L(zhǎng)了,所以為了大家省流,我直接給總結(jié)一下:

1. 南京開(kāi)始搞房票了,以后拆遷安置不提倡賠錢(qián)或者賠房子,直接給你房票(不要房票也不是不可以);

2. 拿到房票后,可以去買房,想買商品房、安置房,隨你便。但只能買房,拿著房票去吃喝玩樂(lè),這不行;精準(zhǔn)收割!

3. 拿到房票后,必須在1年內(nèi)買房,自己沒(méi)有需求的,房票可以給父母、配偶、子女買,其他七大姑八大姨不行。房票不能買賣,不能在市場(chǎng)上流通,必須自己家里人買房;

4. 這個(gè)政策,覆蓋主城6區(qū),南京其他區(qū)參考執(zhí)行,也就是說(shuō),全南京都要搞!

意不意外,刺不刺激?

其實(shí)這幾年南京的保障房、安置房的消息很少了。以前南京房?jī)r(jià)暴漲,為了平衡市場(chǎng),南京搞了很多保障房、安置房、人才房,但這幾年動(dòng)作不大,因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了,你弄那么多保障房、安置房,需求被分流了,商品房還怎么賣?

所以這次房票能買的對(duì)象,包括全部商品房以及個(gè)別安置房,比如孟北、百水、綠洲三個(gè)片區(qū)安置房。

對(duì)于這個(gè)政策,很多人有疑問(wèn),南京是不是又要刺激房?jī)r(jià)上漲了?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,我們做一個(gè)探討:

1. 什么樣的城市,會(huì)采用房票的政策?

其實(shí),大部分三四線城市,都搞了房票政策。二線城市中,有鄭州、南昌、廈門(mén)、無(wú)錫、昆明、貴陽(yáng)、溫州等。

看了這個(gè)名單就基本清楚了,樓市中的歪瓜裂棗為主,不算很火爆的城市。這里面也就南京和廈門(mén)稍微強(qiáng)一點(diǎn),其他的比如鄭州、南昌、昆明、貴陽(yáng)啥的,都屬于去庫(kù)存大戶。南京跟他們一起玩,說(shuō)明有點(diǎn)頂不住了。

也就是說(shuō),這個(gè)政策出臺(tái)的大背景是:韭菜不夠用了,獎(jiǎng)勵(lì)拆遷戶當(dāng)韭菜。當(dāng)然也有獎(jiǎng)勵(lì),拆遷戶也不虧。

2. 這個(gè)政策的效果如何?房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲...

其實(shí),房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候,根本不會(huì)出這個(gè)政策。這條政策其實(shí)很卑微了,北京上海會(huì)出這類政策嗎?非常慎重。一般在房?jī)r(jià)下行期,想刺激一把,釋放一波購(gòu)買力,所以房票政策的作用,不是刺激房?jī)r(jià)上漲,而是:

防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌...

另外,這個(gè)政策的威力還要看拆遷的規(guī)模。規(guī)模大,房票多,作用就大。規(guī)模小,一年發(fā)不了幾張房票,作用就有限,這事都能理解!

3. 南京內(nèi)部是否有類似政策,效果如何?

南京搞過(guò)房票,就在去年11月份,浦口區(qū)就發(fā)布了相關(guān)政策,明確了房票的使用規(guī)則。

文件內(nèi)容大同小異。當(dāng)然浦口區(qū)的房票,只能在浦口區(qū)流通。拿著浦口區(qū)的拆遷款跑到河西買房,是不行的。后面政策是否有變動(dòng),這個(gè)還要觀察!

4. 浦口區(qū)先行先試,對(duì)浦口區(qū)的房?jī)r(jià)是否有提振?

提振個(gè)錘子,這波小陽(yáng)春之后,大部分區(qū)的庫(kù)存都有所下降,浦口區(qū)的庫(kù)存不降反升,多了732套,是庫(kù)存增加最多的一個(gè)區(qū)...當(dāng)然,這里的浦口數(shù)據(jù)是包含江北新區(qū)一部分的。

那為啥出了這個(gè)大殺器,浦口區(qū)的庫(kù)存反倒增加了?

一是政策持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng),發(fā)布也就4-5個(gè)月,房票到底發(fā)了多少,現(xiàn)在不太清楚;二是這個(gè)政策只是一定程度上去庫(kù)存,但如果樓盤(pán)太多,競(jìng)爭(zhēng)太激烈,杯水車薪,也沒(méi)法扭轉(zhuǎn)大勢(shì)。所以任何政策的作用都是有限的,就像江北搞了九大名校,你說(shuō)有沒(méi)有用?當(dāng)然有用,但如果指望這9大名校就把行情拉起來(lái),這個(gè)不現(xiàn)實(shí)。

所以總結(jié)下來(lái),房票這個(gè)政策,屬于戰(zhàn)術(shù)政策,在局部區(qū)域、局部時(shí)間段,有一定作用,屬于錦上添花型政策,肯定是有用的,但還要看房票的發(fā)放規(guī)模。

樓市提振沒(méi)那么簡(jiǎn)單,隨便出一個(gè)政策就能引爆樓市的狀態(tài),已經(jīng)過(guò)去了!

未來(lái)的樓市格局,就是一漲,二平,七降!10%的房子會(huì)漲,20%的房子會(huì)跟著通脹走,70%的房子,沒(méi)有保值增值功能!

而城市更是如此,90%的城市,房子已經(jīng)沒(méi)有保值增值功能,如果還想買房,需要切換城市,切換地段。

就以南京為例,未來(lái)5年,南京的房?jī)r(jià)處于什么檔次?南京的各個(gè)地段的房?jī)r(jià),處于什么檔次?這個(gè)不好一概而論,但我們可以嘗試做一點(diǎn)梳理:

1.南京不是全國(guó)最紅的8個(gè)城市之一了!為何是8個(gè)?4個(gè)一線城市,這個(gè)很難撼動(dòng),一線就是一線。2個(gè)頭部二線城市(人口流入較大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速的頭部二線)+2個(gè)崛起二線城市(基礎(chǔ)弱一點(diǎn),但崛起速度太快,不限定是某兩個(gè)城市,會(huì)有變化)。

所以看完這個(gè)清單我們就明白,南京在不在這8個(gè)城市清單里面?不在的,一方面我們的產(chǎn)業(yè)和人口,沒(méi)有大爆發(fā),另外也不屬于快速崛起型,整體以平穩(wěn)為主。但南京有機(jī)會(huì)爭(zhēng)奪TOP 9-TOP10的位置(說(shuō)的是房?jī)r(jià)保值能力),放眼全國(guó)600多個(gè)城市,再差也是TOP2%的城市,所以在南京買房,可以跑贏全國(guó)大部分城市,但需要控制預(yù)期,不是最紅的那一批。

2. 南京內(nèi)部,正在出現(xiàn)劇烈分化,南京提出的遠(yuǎn)郊9大新城,一半搞不起來(lái)。不是說(shuō)他們不好,而是目前這個(gè)時(shí)代,經(jīng)濟(jì)增速是有限的,資源也是有限的,攤子鋪這么大,投入產(chǎn)出太低,最后形成一個(gè)局面:

土地出讓金,難以覆蓋這個(gè)片區(qū)的道路建設(shè)、地鐵建設(shè)、和其他正常建設(shè)。比如一個(gè)板塊的土地出讓金,滿打滿算也就100億,但想建成這個(gè)板塊,基本開(kāi)支需要200億,中間還有很多成本消耗,那最后搞這個(gè)新區(qū)的意義在哪?搞了也沒(méi)有人來(lái),人在哪?這些都是問(wèn)題。

城市在收縮,人也在收縮,資金也在收縮。尤其南京這幾年,在中心區(qū)狂供地,直接把血吸干了,外圍區(qū)發(fā)展太難。

最后針對(duì)房票政策做一個(gè)總結(jié):穩(wěn)中向好!

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