最近荔灣樓市，尤其白鵝潭板塊有多熱，相信大家都有目共睹。

【資料圖】

一邊是羊城食品廠地塊4秒到封頂價，須搖號確定競得人；一邊是萬象城官宣落地，“三館合一”年內(nèi)建成投用等利好頻出，華潤白鵝潭悅府、萬匯天地臻園因而火了一把……

其實，不僅樓市頻繁刷新流量，就連板塊內(nèi)的舊改也悄悄動起來了。

△葵蓬村航拍

還記得被保利、富力、招商3大房企爭奪搶的荔灣葵蓬村嗎？

項目自2021年4月招標失敗后，竟終于也在最近再傳出將于6月重新招商的消息！并且，目前新介入房企的項目新展廳也開放了。

擾攘多時的舊改大村，似乎終于等來了曙光。

129公頃巨無霸

越秀搶先介入

關注廣州舊改，尤其荔灣舊改的小伙伴，相信對于葵蓬村早已不陌生。

它位于廣州西部重點打造的白鵝潭商務區(qū)范圍內(nèi)，村莊東面與老芳村花地、茶滘村等就隔了一條花地河，西面則緊貼佛山南海，地域實際上與鹽步東秀村唇齒相依。

地處廣佛往來交通要道的它，改造用地面積還多達129.45公頃（往期招標文件），放在中心區(qū)是不可多得的巨無霸項目。

從茶滘路、穗鹽路等外圍道路轉入村內(nèi)，走了沒多遠就看到醒目的幾個大字：越秀城市更新。沒錯，越秀已經(jīng)率先設置展廳，并介入到葵蓬村舊改中。

展廳內(nèi)暫無項目的相關資料，但據(jù)稱目前已處于方案審批階段，預計項目或在6月重新掛網(wǎng)招商。

而曾經(jīng)“三足鼎立”于村內(nèi)的保利、招商、富力，在2021年4月均未獲得規(guī)定的2/3支持率，宣告入主葵蓬舊改失敗后，如今在村內(nèi)已基本沒有留下痕跡。

走在村內(nèi)，除了部分小餐飲、小商店之外，更多的還是名聲在外的當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，大大小小的茶莊以及相關的產(chǎn)業(yè)園。

可以說，村內(nèi)只要有馬路、貨車能通行的地方，基本想看不到“茶”都很難。

△葵蓬村街景

作為廣佛交界的城中村，雖然這里沒有海珠等地舊村摩肩接踵的人流量，但握手樓在這里也并不罕見。

從房屋外觀來看，當中不少都已有一定的樓齡，居住環(huán)境比較一般，如果舊改能順利推進，將可有效提升當?shù)氐纳钯|量。

△葵蓬村街景

“做地”新玩法

舊改或有破局？

如果葵蓬村舊改像傳聞一樣，計劃今年6月重新啟動招商的話，到時候關注度估計不會低。

除了項目本身有點曲折的招商之路，還在于今年一季度流出的舊改新政，提出的“做地”新玩法。

△網(wǎng)上流傳文件

3月，《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質量發(fā)展工作措施》的通知下發(fā)，提出將以往先由政府確定舊改范圍，然后村集體表決選出改造合作企業(yè)的模式，改為做地、土地收儲分離的方式推進舊改。

說白了，就是將前期的土地征收、拆遷補償?shù)攘鞒?，交由政府確認的做地主體獨立開展，將“生地”做成可直接開發(fā)的“熟地”后再由政府收儲，放到招拍掛市場出讓。

這種模式，其實就是把最難搞的緩解交由政府或國企主導，較大程度降低舊改的風險，有點像以往舊廠房改造的玩法。

△“做地”參考模式

其實，這種舊改新模式，或者至少說類似的模式，早在今年一季度就已實踐過。

3月底出讓增城寧西沙寧路東側地塊，實際上就是湖中村竹山、社排兩個經(jīng)濟社的舊改項目，土地出讓時原有村屋已基本拆完，差不多可直接開發(fā)建設。

不過，增城湖中村項目占地約17萬㎡，樓面地價約4308元/㎡；而荔灣葵蓬村舊改用地約129公頃（129萬㎡），體量相距懸殊，地段差異也較大。

而且，在《荔灣區(qū)城中村產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展規(guī)劃及導入準則（征求意見稿）》劃分的“兩區(qū)五組團”中，葵蓬村屬于嶺南茶花產(chǎn)業(yè)組團。

組團內(nèi)的舊村改造，將依托現(xiàn)有的南方茶葉市場等具影響力的茶葉專業(yè)批發(fā)集散平臺，以及嶺南花卉市場等，重點打造茶葉、花卉國際采購中心樞紐。

在五眼橋-滘口產(chǎn)業(yè)片區(qū)的規(guī)劃中，又提出了葵蓬村打造特色酒店、田園綜合體項目，發(fā)展觀光旅游等。

如果舊改能順利啟動并加速推進，對于當?shù)厣畹拇迕穸?，無疑是產(chǎn)業(yè)升級、改善居住環(huán)境的重要一環(huán)。

畢竟一河之隔的茶滘村、東漖村等舊村的改造都在持續(xù)穩(wěn)步推進中，城市界面都有了較明顯的改變。

比如源自茶滘村舊改的力誠榕誠灣，目前在售85-165㎡戶型，部分單位可望花地河，約4.3萬-5.3萬/㎡。

東漖村融資區(qū)最新的保利錦上印，規(guī)劃有88-143㎡純南向板式產(chǎn)品，主打低密改善，或將在今年內(nèi)入市。

△保利錦上印

未來葵蓬村的商品房怎么做，也值得關注。

舊改“換帥”

或許還有它…

最近傳出舊改新動態(tài)的，除了未完成舊改招商流程的例外葵蓬村，還有海珠的石溪村。

和葵蓬不一樣，石溪村早在2020年12月已成功引入佳兆業(yè)+紅八方作為舊改合作企業(yè)，改造用地超100萬㎡，投資金額近177億元。

但由于合作企業(yè)方面的原因，實際上石溪村舊改至今并未有實質的推進，區(qū)域面貌仍然破舊。

日前在網(wǎng)上流傳的《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》透露，石溪村被列為海珠區(qū)唯一新開工的更新改造舊村莊。

而在《2023年海珠區(qū)城中村更新改造任務清單》中也提到，應制定合作企業(yè)推出或轉讓股權工作方案，于2023年4月底前組織完成合作企業(yè)退出或股權轉讓的村民表決。

并加快推動石溪村改造項目實施方案編制工作，力爭6月底前完成；后續(xù)啟動房屋拆卸工作并同步推進環(huán)島路、地鐵10號線及站點建設工作……

△石溪村舊改展廳正常開放中

關于舊改合作企業(yè)更換一事，最近有消息傳出將由越秀接棒佳兆業(yè)+紅八方，但村內(nèi)舊改展廳目前仍可見原來合作企業(yè)的痕跡，暫未見越秀介入的跡象。

這當中或許還有部分交接工作尚待完成，一退一進還有流程要走，比如須由村民表決同意舊有合作企業(yè)退場等。

△石溪村舊改海報

涉及環(huán)島路建設方面，現(xiàn)場則是疑似部分路段繞過江邊部分村屋，加快與其它路段“匯合”，不等進展緩慢的舊改了。

沒錯，石溪村可是占據(jù)著一線臨珠江后航道的優(yōu)質區(qū)位，在建的地鐵10號線將在臨江地段設置大干圍站，正在醞釀著一波變身。

看，與石溪村相鄰的一手住宅多是江景豪宅，比如中海映瀾臺在售205㎡大平層，單價約11萬，總價2000萬+。

△中海映瀾臺

所以如果石溪舊改推進順利，可能現(xiàn)在已有部分融資項目入市，成為市場關注的一大焦點。

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