今天中心區(qū)的地市動(dòng)作不少。
一邊是剛剛花地灣紫蘭苑地塊以底價(jià)19.922億元、約合22663元/㎡(未扣除配建)火速成交,由中海收入囊中。
另一方面,江對岸的海珠也在同一天甩出了東方紅印刷廠地塊的控規(guī)調(diào)整公示,按照以往慣例,地塊很可能會(huì)在近期掛牌。
(資料圖片)
紫蘭苑地塊
地段靚,缺點(diǎn)也明顯
實(shí)際上,近期花地灣板塊總共掛出了2宗宅地,除了今天成交的紫蘭苑地塊,還有計(jì)劃26日出讓的蕙蘭苑地塊,都位于浣花路以南、花地大道中以西。
△蕙蘭苑地塊(LW15)、紫蘭苑地塊(LW16)
看地塊名稱含“花”量那么高,毫無疑問就是萬科廣信資產(chǎn)包的一部分,至于這次為什么單獨(dú)拿出來出讓,說法較多,這里不展開說。
從區(qū)位來看,紫蘭苑地塊北側(cè)隔浣花路就是省實(shí)花地灣校區(qū),東側(cè)隔花地大道中就是荔灣人民醫(yī)院新院區(qū),配套基本都在附近,到坑口站也不到300米,地段很黃金。
但同時(shí),近地塊可以是優(yōu)點(diǎn),也可以是缺點(diǎn)。
把鏡頭拉近看,地鐵1號線地下-地面過渡的軌道從地塊穿過并將其一分為二,地鐵列車高頻次經(jīng)過會(huì)產(chǎn)生震動(dòng)及噪聲,加上兩條馬路環(huán)繞……這缺點(diǎn)明顯。
而且兩部分地塊合計(jì)占地14031㎡,計(jì)容建面87906.6㎡,容積率超6.5,超高層跑不掉,舒適度會(huì)有所影響。
或許,這就是為何地塊22663元/㎡起拍,也沒有多家房企爭搶的原因吧。
畢竟相比不遠(yuǎn)處賣6萬+/㎡的萬匯天地臻園,2.3萬/㎡的地價(jià)成本并不高。
東方紅印刷廠地塊
“隱藏”的雙地鐵靚地
位于海珠工業(yè)大道中、鄰近廣紙片區(qū)的東方紅印刷廠地塊,有可能成為海珠新的流量擔(dān)當(dāng)。
今天掛網(wǎng)的控規(guī)調(diào)整顯示,地塊用地性質(zhì)由原來的商業(yè)金融業(yè)用地+公園綠地,調(diào)整為二類居住用地+中小學(xué)用地,規(guī)劃設(shè)置一所24班小學(xué),配套肉菜市場、圖書館、托兒所、居民健身場所等公服設(shè)施。
調(diào)整后,居住用地面積26520㎡,容積率4.5,計(jì)容建面119340㎡,建筑限高120米。按層高3米計(jì)算,住宅樓最高可建40層。
不過又規(guī)定,在計(jì)容建面不變的前提下,建筑限高可做15%浮動(dòng)(即最高138米、約46層),保證臨工業(yè)大道一線建筑前低后高。
為什么這樣規(guī)定?可能,還要從它的區(qū)位說起。
一是廣佛線、11號線(在建)燕崗站就在它隔壁,妥妥的雙地鐵上蓋。
二是它西南面約1.2公里為珠江后航道,有點(diǎn)距離,不過中間基本是低矮老舊房屋,小飛機(jī)約90米空中實(shí)拍可見珠江江面、廣州圓等地標(biāo),更高處的江景應(yīng)該更清晰。
△地塊約90米上空西南向視野
至于地塊什么時(shí)候掛網(wǎng)?按照以往的慣例,地塊調(diào)整控規(guī)就是掛網(wǎng)出讓的前奏,可能不久后就能在網(wǎng)上看到了。
實(shí)際上,東方紅印刷廠地塊長期都比較低調(diào),關(guān)于它的動(dòng)態(tài)消息一直不多,也從未在供地藍(lán)皮書中出現(xiàn)過,上一次露臉是在5月掛出的廣州第二批擬供應(yīng)宅地名單中。
△第二批擬供地清單局部截圖
其實(shí)從地塊名稱也可以看出它的前身,即成立于上世紀(jì)60年代的東方紅印刷廠,曾是中南五省最“威水”的印刷公司。
隨著廣州“退二進(jìn)三”政策,舊廠2009年搬離工業(yè)大道,而后變身和紅專廠同款的“東方紅創(chuàng)意園”,憑借網(wǎng)紅餐飲、花店、藝術(shù)館等吸粉不少。
△東方紅創(chuàng)意園舊照 來源網(wǎng)絡(luò)
2016年后,因地塊物業(yè)管理權(quán)糾紛等問題,創(chuàng)意園逐步清場交還地塊,至2020年才完成土地收儲(chǔ),如今大門口還可見醒目的“東方紅”幾個(gè)大字。
從最近的航拍照片來了看,地塊表面基本被綠色植物覆蓋,當(dāng)中不少還是目測多年樹齡的大樹。
△地塊內(nèi)部
預(yù)測這次地塊出讓會(huì)受到市場較大的關(guān)注,除了區(qū)位因素之外,主要還是周邊新房市場。
比如直線距離約1.2公里的越秀珠實(shí)城發(fā)江灣和樾,目前吹風(fēng)價(jià)約8萬-10萬/㎡。
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