1月5日，備受矚目的新年首單民企倉儲物流公募REITs——嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式發(fā)售。與此同時，一批新產(chǎn)品項目正等待獲批。邁入2023年，市場對于公募REITs領(lǐng)域的快速增長充滿信心。機構(gòu)人士普遍預(yù)計，2023年公募REITs發(fā)行將更加常態(tài)化，資產(chǎn)類型將更為豐富，首發(fā)和擴募將共同推動市場加速擴容。

(相關(guān)資料圖)

底層資產(chǎn)日漸豐富

根據(jù)公告，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT認(rèn)購價格為3.514元/份。該基金于2022年12月30日完成詢價，基金管理人通過上交所“REITs詢價與認(rèn)購系統(tǒng)”共收到72家網(wǎng)下投資者管理的256個配售對象的詢價報價信息，擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。

公開資料顯示，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)包括重慶的京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目、武漢的京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設(shè)項目和廊坊的京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米。項目資產(chǎn)出租率均達(dá)到了100%即滿租狀態(tài)，租約長度約五至六年，高于行業(yè)平均水平的三年，整體運營高效穩(wěn)定且抗風(fēng)險能力較強。相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年三年間，上述項目整體經(jīng)營情況良好，凈利潤分別達(dá)到2239.37萬元、3121.01萬元和4251.47萬元，2022年上半年營業(yè)總收入為5315.47萬元，凈利潤為2079.56萬元。根據(jù)可供分配金額測算報告，2023年基礎(chǔ)設(shè)施基金凈現(xiàn)金流分派率將達(dá)到4.29%。

公募REITs數(shù)量不斷擴容的同時，底層資產(chǎn)也日漸豐富。記者了解到，三單公募REITs項目近日已申報至上交所。新申報的項目，底層資產(chǎn)涉及海上風(fēng)力發(fā)電廠、光伏發(fā)電以及軟件產(chǎn)業(yè)園等三個不同領(lǐng)域。其中，中航京能光伏REIT的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為京能國際能源發(fā)展（北京）有限公司，聯(lián)合光伏（常州）投資集團有限公司，專項計劃名稱為中航-京能光伏1號資產(chǎn)支持專項計劃。未來該基金獲批，將成為首單光伏發(fā)電類公募REIT產(chǎn)品。另一只中信建投國家電投新能源REIT的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為國家電力投資集團有限公司和國家電投集團江蘇電力有限公司，專項計劃名稱為中信建投-國家電投新能源發(fā)電1期資產(chǎn)支持專項計劃。中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT的發(fā)起人（原始權(quán)益人）則為湖北省科技投資集團有限公司，專項計劃名稱為中金-湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃。業(yè)內(nèi)人士表示，新能源項目的受理標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍進一步擴大，為盤活風(fēng)電、光伏發(fā)電等新能源資產(chǎn)起到良好的示范效應(yīng)和帶動作用。

市場規(guī)模穩(wěn)步擴大

2022年，公募REITs在宏觀政策框架中的重要性逐步提升，相關(guān)規(guī)則制度逐漸完善、市場規(guī)模穩(wěn)步擴大、資產(chǎn)類型持續(xù)豐富。24單已發(fā)行產(chǎn)品全年走勢穩(wěn)健，規(guī)模突破780億元，長期投資價值獲得投資者認(rèn)可?！?022年下半年以來13只REITs獲批，常態(tài)化發(fā)行成為年度主線并有望延續(xù)至2023年。百余家企業(yè)發(fā)布公告開啟REITs發(fā)行申報工作，疊加監(jiān)管審批步伐加快，預(yù)期2023年新發(fā)REITs數(shù)量將達(dá)30只，市值達(dá)1800億元，在2023年約900億元基礎(chǔ)上實現(xiàn)倍增?！敝行沤ㄍ侗硎?。

從2021年的生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流，到2022年的清潔能源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來的光伏發(fā)電、海上風(fēng)力發(fā)電等，REITs產(chǎn)品資產(chǎn)領(lǐng)域一再擴展。展望2023年，中金公司指出，供給方面，一級發(fā)行和擴募將共同推動公募REITs市場迅速擴容，資產(chǎn)類型將更為豐富，2023年公募REITs發(fā)行將更加常態(tài)化?；谧C監(jiān)會近期對房地產(chǎn)企業(yè)參與REITs發(fā)行的鼓勵和研究，未來REITs的滲透率可能進一步提升，發(fā)行人可能向房企延伸，資產(chǎn)類型可能向長租房和商業(yè)地產(chǎn)延伸。

五單擴募REITs項目也有望在新一年取得突破性進展，為市場持續(xù)注入活力。2022年9月底，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局。中信建投認(rèn)為，借鑒國際成熟REITs市場經(jīng)驗，擴募驅(qū)動已上市REITs規(guī)模及業(yè)績雙增，同時可通過分散底層資產(chǎn)集中度而降低收益波動風(fēng)險。當(dāng)REITs溢價交易時，擴募往往有助于增厚REITs的現(xiàn)金分派率和投資人收益，為REITs市場的長久發(fā)展注入活力。

更多的儲備項目也在緊鑼密鼓的醞釀與籌備中。2023年1月3日，國鐵集團工作會議提出，2023年將持續(xù)深化鐵路各領(lǐng)域改革，大力提升國家鐵路資產(chǎn)運營質(zhì)量，提高資產(chǎn)資本化率。其中包括培育更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)股改上市，研究既有上市平臺資本運作方案，以及完成粵海輪渡基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點發(fā)行等。

各地也繼續(xù)積極推進REITs項目建設(shè)。據(jù)悉，蘇州吳中區(qū)首個公募REITs項目已經(jīng)申報至國家發(fā)改委；北京市熱力集團有限責(zé)任公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目已啟動，意味著該市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍擴維至供熱領(lǐng)域；東莞市提出，積極引導(dǎo)符合條件的轄區(qū)上市公司發(fā)行綠色債、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)債、私募可轉(zhuǎn)債、資產(chǎn)證券化、公募REITs等各類創(chuàng)新品種專項債券。

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