日前，銀柿財(cái)經(jīng)記者收到一份業(yè)內(nèi)人士發(fā)來的《關(guān)于印發(fā)大平層“商改住”項(xiàng)目安全隱患綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)工作方案的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》對(duì)大平層“商改住”項(xiàng)目做了明確規(guī)范，并提出將針對(duì)大平層“商改住”項(xiàng)目開展存量整治并嚴(yán)控增量。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)于文件的真實(shí)性，記者分別致電杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、杭州市規(guī)劃和自然資源局及上城分局進(jìn)行求證，均得到“未聽說這個(gè)文件”和“未收到相關(guān)通知”的回復(fù)。

但商服用地相關(guān)政策趨向嚴(yán)格也是事實(shí)。打著“類住宅”幌子的商業(yè)大平層也因此進(jìn)入調(diào)整期，手握眾多商業(yè)大平層項(xiàng)目的房企或?qū)⒚媾R去化難題，被迫尋找下一個(gè)高利潤(rùn)產(chǎn)品。

嚴(yán)管政策不斷加碼，項(xiàng)目銷售小心翼翼

記者翻看了《通知》文件，其中提到對(duì)于大平層“商改住”項(xiàng)目的存量整治將持續(xù)到今年10月，主要聚焦違法群租、治安隱患、消防安全隱患和違規(guī)使用燃?xì)獾人膫€(gè)方面，對(duì)排查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，有關(guān)部門將依法依規(guī)予以查處。對(duì)新出讓的辦公項(xiàng)目，該文件明確，將從規(guī)劃和設(shè)計(jì)審批、網(wǎng)簽備案、施工建設(shè)、交付使用等9方面全流程、多環(huán)節(jié)強(qiáng)化管控。

8月16日，記者向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局求證，是否正在牽頭對(duì)大平層“商改住”項(xiàng)目的安全隱患問題開展排查整治工作，該局工作人員回復(fù)稱：“并未見過相關(guān)文件?！睂?duì)方還表示，市房管局主要負(fù)責(zé)自建房的安全整治工作，并建議記者向杭州市規(guī)劃和自然資源局了解情況。

隨后，記者又致電杭州市規(guī)劃和自然資源局及上城分局，分局工作人員表示：“還未收到相關(guān)通知，可向牽頭單位咨詢。”

盡管《通知》的真實(shí)性仍然存疑，但從近年來杭州政府對(duì)“商改住”項(xiàng)目的政策出臺(tái)方向來看，對(duì)“類住宅”產(chǎn)品的規(guī)范和要求都在不斷升級(jí)。

而流傳出來的最新《通知》中再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于商業(yè)辦公項(xiàng)目將嚴(yán)控最小分割面積，不小于800平方米；嚴(yán)禁違規(guī)供應(yīng)燃?xì)猓?strong>開發(fā)商和購房人簽署關(guān)于不能改為類住宅的承諾書和知曉書等要求。

此前銀柿財(cái)經(jīng)也曾報(bào)道過杭州商業(yè)大平層的興起、房開商如何打政策“擦邊球”以及該類產(chǎn)品的購買風(fēng)險(xiǎn)。（詳見《看上去很美的“商業(yè)大平層”，真面目是什么？》）

在政策監(jiān)管日趨嚴(yán)格的風(fēng)向下，杭州擁有眾多商業(yè)大平層項(xiàng)目的房企在銷售和宣傳上更加謹(jǐn)慎了。

近日，記者以購房人身份走訪了在售的商業(yè)大平層項(xiàng)目，比較有意思的是在售樓處都找不到戶型的宣傳圖。位于錢江新城的某大平層的項(xiàng)目銷售告訴記者：“最近大平層比較敏感，戶型圖什么的都沒有?！比绻私鈶粜?、裝修、家具配套等詳情，需要驗(yàn)資后才能看樣板間。

同時(shí)，記者也翻看了不少關(guān)于商業(yè)大平層項(xiàng)目的宣傳，但戶型圖的體現(xiàn)卻被弱化了。有的戶型圖未見發(fā)布，有的戶型圖則是簡(jiǎn)單的空間分割而無功能標(biāo)注，甚至有308平方米的戶型圖直接顯示為“一居室”。

不主動(dòng)出示戶型圖或者戶型圖內(nèi)容簡(jiǎn)略，或與部分商辦項(xiàng)目違規(guī)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間和廚房等有關(guān)。記者查閱了杭州此前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》，其中明確規(guī)定，商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)；除集中設(shè)置的食堂外，不得設(shè)置廚房和燃?xì)夤艿?/strong>。

當(dāng)記者問到廚房是否可使用燃?xì)庠O(shè)備時(shí)，上述銷售人員表示：“現(xiàn)在都沒有通燃?xì)?，也沒有辦法保證一定可以通燃?xì)獾?。”不過在社交平臺(tái)上，多名房產(chǎn)達(dá)人發(fā)布的杭州大平層項(xiàng)目樣板間視頻中，則拍攝到了廚房臺(tái)面上的燃?xì)庠钤O(shè)施，其中一個(gè)發(fā)布于7月1日、話題標(biāo)簽帶有“迪凱金座”的視頻中，直接介紹了樣板間廚房?jī)?nèi)安裝的為嘉格納燃?xì)庠睢?/p>

除了宣傳上的“避重就輕”，銷售也進(jìn)程緩慢。記者發(fā)現(xiàn)，有多個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目遲遲未開售，包括海潮望月城、德信御臨云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一個(gè)新建未來社區(qū)始板橋，其住宅已早早售罄，還有300平方米~500平方米不限購商業(yè)大平層待開盤。今年4月，記者曾咨詢?cè)擁?xiàng)目售樓處，銷售人員稱商業(yè)大平層產(chǎn)品五六月就會(huì)開賣，但到了8月，仍未見開售消息傳出。

“商改住”后的利潤(rùn)率是房開商拿商住地的動(dòng)力

大平層一度很受市場(chǎng)歡迎。據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS整理統(tǒng)計(jì)，2021年杭州商業(yè)大平層供應(yīng)1818套，成交1105套，總成交金額達(dá)到170.9億元，市場(chǎng)供需火熱。但2022年以來，隨著整體樓市下行，商業(yè)大平層市場(chǎng)也進(jìn)入一段“冷靜期”。中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，今年1~6月杭州商業(yè)大平層共成交589套，同比下滑21%，而同期供應(yīng)多達(dá)1143套，是成交量的2倍左右。

剛過30周年慶的濱江集團(tuán)（002244.SZ）也擁有眾多商業(yè)大平層項(xiàng)目。據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州熱銷和即將推出的商業(yè)大平層項(xiàng)目約27個(gè)，其中濱江集團(tuán)占比超過三分之一。德信地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等也在杭州擁有少量商業(yè)大平層項(xiàng)目，如時(shí)代公館和建發(fā)·縵云等。

此前，在濱江集團(tuán)5月召開的2021年度線上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，對(duì)于商業(yè)大平層的市場(chǎng)前景和集團(tuán)在該類項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)情況方面，該集團(tuán)直言，部分改善型群體樂于購買商業(yè)大平層，目前錢潮鳴翠、御濱府、國(guó)泰中心等項(xiàng)目銷售良好，利潤(rùn)優(yōu)于住宅項(xiàng)目。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾公開表示，濱江集團(tuán)很多項(xiàng)目利潤(rùn)只有1%~2%，但商業(yè)大平層的利潤(rùn)率卻一直是個(gè)謎。有業(yè)內(nèi)人士指出，濱江集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的凈利遠(yuǎn)高于1%~2%，而在投資者問答中，濱江集團(tuán)對(duì)這個(gè)問題回復(fù)稱，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)率“差不多”。

房開商的商業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)有多高？銀柿財(cái)經(jīng)記者也做了初步估算。

以濱江集團(tuán)錢潮鳴翠云筑項(xiàng)目為例，其銷售均價(jià)約在67000元/平方米，該項(xiàng)目位于景芳三堡單元JG1203-11地塊，濱江集團(tuán)在2021年拿地時(shí)，該地塊成交樓面價(jià)為28935元/平方米。記者咨詢了從事項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)內(nèi)人士李先生，他表示，“這種成本的估算都是不精準(zhǔn)的，要看項(xiàng)目的具體裝標(biāo)、地下室的建造成本，這些都會(huì)大大影響成本”。不過李先生也向記者坦言，一般情況下，業(yè)內(nèi)的共識(shí)，如果不是特別“壕”的話，建造裝修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。記者粗略估算，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)算該項(xiàng)目的利潤(rùn)率可能有40%以上。

與之相比，同年以相近樓面價(jià)成交的住宅地塊利潤(rùn)顯然無法與之相比。2021年1月由萬科競(jìng)得的運(yùn)河新城單元C-R21-02地塊，用途為住宅，成交樓面價(jià)為28674元/平方米，掛牌備注中明確要求，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4000元/平方米，即銷售均價(jià)不能超過38000元/平方米。對(duì)于開發(fā)商而言，沒有限價(jià)束縛的商業(yè)大平層也就顯得更為“誘人”。

超高的項(xiàng)目利潤(rùn)率，或許就是房開商寧愿冒著打政策“擦邊球”的風(fēng)險(xiǎn)，也要頻繁涉足商業(yè)大平層的原因。

房企或?qū)⒚媾R去化難題

一旦政府對(duì)商服用地的規(guī)范管理力度加強(qiáng)，對(duì)于像濱江集團(tuán)這樣手握多個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目的房企來說，去化只會(huì)更難。

在杭州今年的兩輪集中供地中，濱江集團(tuán)以409億元共競(jìng)得23宗地塊，其中有6宗商住用地（含兩宗聯(lián)合拿地）。再往前追溯至2020年，濱江集團(tuán)共競(jìng)得5塊商住用地；2021年競(jìng)得1塊商住用地和3塊商業(yè)用地（含一宗聯(lián)合拿地）。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在集團(tuán)2021年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)上頗有信心地表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江集團(tuán)競(jìng)得11塊地，根據(jù)投資部的測(cè)算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利潤(rùn)率整體高于去年。從涉及商業(yè)地塊的數(shù)量變化來看，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于濱江集團(tuán)的利潤(rùn)率有著明顯的拉升作用。

濱江集團(tuán)2021年年報(bào)顯示，集團(tuán)在杭州區(qū)域內(nèi)累計(jì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（指截至2021年12月31日末在建和擬建項(xiàng)目）占地面積356.45萬平方米，總建筑面積825.38萬平方米。其中，共9個(gè)涉及商業(yè)的項(xiàng)目，土地面積約75.90萬平方米，占該集團(tuán)累計(jì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目面積的21.29%。在濱江集團(tuán)2022年主要計(jì)劃竣工交付的18個(gè)杭州區(qū)域項(xiàng)目中，涉及商業(yè)的項(xiàng)目占到了6個(gè)。

如何去化現(xiàn)存的商業(yè)項(xiàng)目？政府的監(jiān)管如果持續(xù)升級(jí)，會(huì)對(duì)商業(yè)大平層項(xiàng)目的銷售有影響進(jìn)而影響今年的業(yè)績(jī)嗎？后續(xù)對(duì)于涉及商業(yè)地塊的拿地策略是否會(huì)有改變？房企們是否考慮尋找下一個(gè)“高利潤(rùn)”項(xiàng)目？對(duì)于上述問題，記者向?yàn)I江集團(tuán)、德信中國(guó)和建發(fā)股份發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前杭州的整個(gè)商業(yè)大平層市場(chǎng)不容樂觀。中指數(shù)據(jù)研究表明，當(dāng)前杭州商業(yè)大平層的存量已達(dá)到2799套、約100萬平方米，預(yù)計(jì)需要29個(gè)月才能去化完畢。

該人士也指出，商業(yè)辦公用地本來可以因吸引企業(yè)入駐而產(chǎn)生稅收，房開商將其改造成商業(yè)大平層后，后續(xù)將不再具備這一屬性。未來800平方米的產(chǎn)品，面積更大總價(jià)更高，居住功能也將大打折扣，是繼續(xù)打造成商業(yè)大平層尋找新的市場(chǎng)認(rèn)可，還是回歸產(chǎn)業(yè)屬性，銀柿財(cái)經(jīng)記者將持續(xù)關(guān)注。