(資料圖片僅供參考)
9月末,“等等黨”又贏了。
剛剛,財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文,對賣房再買房實行退稅政策。
此外,對于國內(nèi)大部分城市,如果你從年初看房到現(xiàn)在還沒有買,那么恭喜你,至少省下了5%的房款。除了各城房價迎來不同程度的回落,貸款利率的下調(diào)也再次拉低了置業(yè)門檻。
這一次,購房者會出手嗎?
01
賣房后一年內(nèi)再買房可退個稅
根據(jù)政策,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
本公告所稱現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格。新購住房為新房的,購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格;新購住房為二手房的,購房金額為房屋的成交價格。
享受規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件:
一是,納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍。
二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān),應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂做出如下解讀:
1. 退稅政策會減輕換房群體的稅負(fù)成本,同時退稅有限定條件,需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間,出售住房后1年內(nèi)重新購房,這會促使改善性需求加快換房進(jìn)程,對于促進(jìn)市場交易有積極作用。
2. 當(dāng)前多數(shù)一二線重點城市關(guān)于住房個人所得稅的執(zhí)行情況是,滿五唯一免征,其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收,新政會利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。
3. 當(dāng)前針對需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的減稅政策,需求端的鼓勵支撐政策全面落地,有助于市場預(yù)期修復(fù)。
02
名單里都是非熱點城市
9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(下簡稱 " 通知 "),決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。
通知中指出,對于 2022 年6-8 月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定在 2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
有哪些城市符合條件?根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示,6-8 月國家統(tǒng)計局 70 個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中,至少有 23 個城市符合此次央行新政要求。
其中二線城市有 8 個,分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽;三線城市有 15 個,分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。這說明今年三季度尤其是 7-8 月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟,頗受高層關(guān)注。
“23個城市都是非熱點城市,由于銀行在這些城市數(shù)量少,競爭不充分,加上銀行擔(dān)心風(fēng)險,導(dǎo)致房貸利率比其他城市還要高,有下降的必要?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。
中指院數(shù)據(jù)顯示,2022年以來,全國各地已優(yōu)化樓市政策超800條,但整體政策效果并不明顯,9月,重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。
“金九”成色不足,購房者置業(yè)情緒低迷,觀望情緒濃厚,房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下行壓力較大,房地產(chǎn)的穩(wěn)定作用更加突出,本次政策明確“在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”,明確時間期限,有利于各地更及時落地相關(guān)舉措,同時有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市,提振市場活躍度,促進(jìn)四季度房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。
03
購房者仍“有賬要算”
2022年9月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%,二套利率為4.91%,已經(jīng)降至5%以下,也是歷史最低水平。
不可否認(rèn),購房門檻的確降低了,但購房者仍有一筆賬要算。
降息對于一些還貸能力捉襟見肘,但是有一定首付能力的購房者來說確實算是利好。下調(diào)了首套住房貸款利率下限,加點一旦確定,將不得更改直至貸款還清,對于剛需是非常大的讓利。
但如果購房者的需求并不是特別強,就勢必會考慮,房價下跌背景下,承擔(dān)高利率負(fù)債不劃算。畢竟,當(dāng)前市場情況下,多數(shù)城市房地產(chǎn)都跑不過房貸利率。
李宇嘉指出,今年以來,存款利率不斷下降,5年期存款利率降至2.6%,高于3%的理財被瘋搶。在此情況下,即便房貸利率在4%,也顯得很高?!靶路窟€未收樓,就要負(fù)擔(dān)2年左右的高利率貸款,現(xiàn)在房價跌回了一年前,一年前買房的虧了。現(xiàn)在還在跌跌不休,而如果現(xiàn)在買房,收樓時又可能出現(xiàn)房價下跌。對非熱點城市的潛在買房者來說,買房這個帳仍然算不過來?!?/P>
對于未來的樓市走勢,李宇嘉認(rèn)為,當(dāng)前的政策紓困力度非常大了,包括二套房首付降低,限購在非熱點城市退出;供給端也化解風(fēng)險也到了攻堅時刻。此次降低利率,預(yù)計23個城市都會降至4%以下。樓市已經(jīng)開始慢慢地觸及底部了,盡管觸底后的走勢不明朗,甚至可能一段時間再底部徘徊,但不太可能再大幅度下行了。
END
(責(zé)任編輯:徐帥 )關(guān)鍵詞:
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