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港資新世界攪動杭州樓市!單盤成交破百億,麗水神秘富豪買走1億樓王 世界快看
2022-12-23 08:44:54 來源:時代財經(jīng) 編輯:

本文來源:時代財經(jīng) 作者:林心林


【資料圖】

稍顯低迷的杭州樓市,在年末迎來了百億紅盤。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù),2022年1-12月(截至13日),杭州新建商品房共成交89661套,其中住宅71885套,成交總額達3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交,今年成交量出現(xiàn)了腰斬。

把時間線拉長來看,2022年杭州新建住宅成交為近8年來的新低,跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。

不過,接近年末,杭州新房市場似乎迎來了“翹尾”跡象。12月以來,在主城區(qū)多個新盤入市之下,樓市出現(xiàn)回暖跡象,其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來超3000組客戶追逐,中簽率僅10.88%,并觸發(fā)久違的社保排序。

這也是港資新世界發(fā)展在杭州的首個樓盤。根據(jù)新世界中國官微12月21日披露,江明月朗園在12月17日加推當日攬金近40億元,加上今年6月首推的戰(zhàn)績,單盤銷售金額突破110億元。

杭州樓市再現(xiàn)紅盤,麗水富豪買走1億豪宅

2019年7月30日,港資新世界罕見地在內(nèi)地大手筆拿地。

彼時備受關(guān)注的杭州上城區(qū)大幅商住地迎來出讓,整宗地塊面積達93364平方米,用途為住宅用地、商業(yè)商務(wù)用地。地塊設(shè)置了較為嚴苛的條件,其中商業(yè)占比達到60%,且商業(yè)部分有7萬平方米需要自持40年,9萬平方米需要自持20年,對于開發(fā)商商業(yè)運作能力有著不低的要求。

最終,新世界以97.92億元的價格競得地塊,樓面價24860元/平方米,刷新了杭州年內(nèi)地塊成交總價紀錄。

當時正值杭州商業(yè)地產(chǎn)活躍之際,新一線城市的杭州吸引了不少商業(yè)巨頭加入。

在新世界拿地的前兩個月,嘉里建設(shè)以68億元拿下文暉城市之星綜合體;再往前一年,恒隆地產(chǎn)則以107.3億元總價拿下百井坊項目,擬打造恒隆廣場;在新世界拿地之后的不到兩個月,新鴻基與平安聯(lián)合體以132.6億元總價拿下了杭州錢江新城江河匯綜合體地塊,并計劃打造IFC。

新世界競得地塊位于望江新城,是杭州主城區(qū)熱門的樓市板塊,西接西湖、東接錢江新城,作為承接新老中心的紐帶占據(jù)著絕佳位置。

據(jù)了解,項目命名為新世界·城市藝術(shù)中心,項目總建筑面積約74萬平方米,總投資高達230億元,囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業(yè)綜合體、寫字樓。

“江明月朗園”便是項目的住宅部分,在今年6月首次入市,601套房源吸引了約5456戶家庭登記,首日售罄,認購金額超70億元;在12月的收官加推中再攬金近40億元,整個項目銷售110億元。

在12月加推中,由于超10倍的認購數(shù),樓盤還進入“拼社?!杯h(huán)節(jié),即按社保繳納月數(shù)排序入圍搖號,這也是時隔3個月杭州新房搖號市場再度出現(xiàn)樓盤觸發(fā)社保排序。

最終,項目綜合中簽率僅10.88%,相較杭州今年35%的新房搖號平均中簽率低了不少??梢钥闯觯m然項目本身存在得房率偏低等問題,但由于項目限價與周圍二手房價的倒掛空間較大,以及學區(qū)、配套等原因,還是吸引了不少投資客。

據(jù)一名杭州豪宅房產(chǎn)經(jīng)紀表示,江明月朗園限價6.98萬元/平方米,而周邊二手房均價在低迷行情之下仍有11-12萬元/平方米左右,“倒掛至少5萬元/平,搶手得很?!币?24平方米戶型計算,買一套便可賺超千萬。

此次加推,新世界還推出了頂躍樓王戶型,該房源位于最靠近建設(shè)中的K11的10棟,建筑面積約1468平方米,相當于8套普通房源的總和,備案總價1.1188億元。據(jù)上述房產(chǎn)經(jīng)紀介紹,該房源還是杭州搖號以來公開銷售的最大面積住宅。

根據(jù)報道,該套超億元的房源最終由181號購房家庭買走,身份證開頭是 332528,為浙江麗水松陽人。

新世界抄底內(nèi)地,準備200億港元用于收并購

單盤百億的銷售,也讓首次露臉杭州市場的港資新世界備受關(guān)注。

事實上,新世界發(fā)展是最早參與內(nèi)地投資的港資企業(yè)之一,在創(chuàng)始人鄭裕彤帶領(lǐng)下于20世紀80年代踏足廣州。

彼時新世界發(fā)展在北京、沈陽、武漢、長沙、廣州、??诘瘸鞘袕V泛布局,也借機拿下大量土儲。不過,自2000年后,新世界明顯地放緩在內(nèi)地的投資布局。

2015年起,內(nèi)地房地產(chǎn)市場持續(xù)走高,土地市場競爭激烈、面粉貴過面包,追求低杠桿的香港開發(fā)商開始退場拋售內(nèi)地資產(chǎn)。當年,新世界中國先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個物業(yè)項目給恒大,涉資208億元。

因此,當時關(guān)于新世界退出內(nèi)地房地產(chǎn)的議論也不絕于耳。

隨著近兩年內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整變化,鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺前,新世界又開始展現(xiàn)出對內(nèi)地市場的野心。2021年,新世界發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)平臺新世界中國將總部從香港搬遷至廣州。

相比過往全國二三線城市的布局,如今新世界中國投資重心集中在粵港澳大灣區(qū)及上海、杭州等部分城市。同時,與恒隆地產(chǎn)等一眾偏重商業(yè)地產(chǎn)的港資不同,新世界發(fā)展在這些城市多以綜合體形式布局,以“商業(yè)與住宅并重”作為發(fā)展策略,杭州新世界·城市藝術(shù)中心便是如此。

近期,新世界中國行政總裁黃少媚就對外表示,新世界不是單純的香港發(fā)展商也不是單純的本地發(fā)展商,既通過銷售快速回流現(xiàn)金,也通過租賃實現(xiàn)租金收入,這樣才能實現(xiàn)平衡和長久。

在今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場相對低迷之時,鄭志剛也在業(yè)績會上直言“現(xiàn)在反而是最好的投資時期”,并將預(yù)留約200億港元用于收并購,看準時機加碼大灣區(qū)。

2022年以來,新世界除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠洋集團等國央企達成業(yè)務(wù)合作,還以22.9億元收購嘉民集團位于成都及武漢的六項物流物業(yè)、聯(lián)合招商蛇口及保利以34.2億元競得上海普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊等。

不過,對于一向重視低杠桿、注重利潤率的港資而言,他們對于公開市場搶地仍不像內(nèi)地開發(fā)商那么肆意。盡管內(nèi)地樓市處于調(diào)整之中,新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地,過去兩年,新世界中國便在深圳龍崗、光明,廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項目。

12月19日,新世界中國官微披露,其位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)城市更新項目已正式開工建設(shè),為新世界中國在深圳首個正式進入開發(fā)建設(shè)階段的城市更新項目。

新世界所摘舊改項目多為合作開發(fā),且利潤可觀,但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開發(fā)周期長,另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停,政府面有意控制舊改的整體規(guī)模和速度,這都給新世界的項目變現(xiàn)帶來一些潛在風險。

從財報中也可窺見,近兩年新世界發(fā)展負債率、短債占比均有所提升,賬面現(xiàn)金存款也有所減少。截至2022年6月30日,新世界發(fā)展凈負債率是43%,相比去年同期增長了近7個百分點。

同時,新世界發(fā)展在大灣區(qū)等地所持項目規(guī)模均不小,購物中心等投資物業(yè)建設(shè)周期長,這對于新世界發(fā)展資金回轉(zhuǎn)效率、綜合打造能力也帶來不小挑戰(zhàn)。

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