21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、實(shí)習(xí)生黃俊鈞 北京報(bào)道

由于樓市復(fù)蘇過(guò)程中出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格信號(hào)也稍稍走弱。

5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，同比上漲城市個(gè)數(shù)增加。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲或降勢(shì)趨緩。

(資料圖片)

從近期的市場(chǎng)交易變化中，不難看出價(jià)格調(diào)整的端倪。4月，全國(guó)商品房交易規(guī)模環(huán)比大幅下降，樓市“小陽(yáng)春”褪色，顯然難以對(duì)價(jià)格形成有力的支撐。

事實(shí)上，在市場(chǎng)供需關(guān)系趨于平衡的當(dāng)下，量與價(jià)的變化互為因果。今年以來(lái)，隨著市場(chǎng)需求的釋放，一些開發(fā)商和二手房業(yè)主開始提價(jià)，但提價(jià)行為并未引發(fā)“買漲”情緒，卻反過(guò)來(lái)抑制了成交。

分析人士指出，這也是當(dāng)前樓市的主要特點(diǎn)：買方時(shí)代，價(jià)格難大漲。

買方時(shí)代的兩個(gè)特征

70城房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的晴雨表。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的筑底階段。在此期間，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下跌成為主流。到2022年第四季度，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量超過(guò)50個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市則超過(guò)60個(gè)。

2023年以來(lái)，隨著疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整，以及一系列穩(wěn)樓市、促消費(fèi)政策的刺激，此前積壓的需求開始釋放，樓市出現(xiàn)久違的“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)也迅速止跌回升。3月，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別達(dá)到64個(gè)和57個(gè)，相當(dāng)于2019年上半年的水平。

4月，“小陽(yáng)春”勢(shì)頭有所減弱，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也開始放緩。當(dāng)月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有62個(gè)，比3月減少2個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，比3月減少了21個(gè)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房銷售面積為7690萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48.1%；商品房銷售額9205億元，環(huán)比下降39.0%。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，在一季度市場(chǎng)需求集中釋放后，市場(chǎng)交易量季節(jié)性回落，價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，這是市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程中的自然回落和調(diào)整，是市場(chǎng)向合理中樞修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。

今年以來(lái)，各級(jí)監(jiān)管部門繼續(xù)以較高的頻率出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。其中，對(duì)需求端各項(xiàng)限制性政策的放松，成為主要特點(diǎn)。具體表現(xiàn)為：降低首付比例及房貸利率、放松限購(gòu)限貸限售等政策、提高公積金貸款及租房提取額度、推進(jìn)帶押過(guò)戶、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，等等。

到4月，類似的政策仍在不斷釋放，但有兩個(gè)因素制約了市場(chǎng)的繼續(xù)升溫。

第一，部分開發(fā)商提價(jià)銷售，對(duì)需求產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。這使一些房地產(chǎn)開發(fā)商在4月重新調(diào)整價(jià)格策略，加大折扣力度，并造成新房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。而在二手房市場(chǎng)，由于漲價(jià)會(huì)明顯延長(zhǎng)交易周期，一些業(yè)主也開始下調(diào)掛牌價(jià)格。

第二，市場(chǎng)供應(yīng)充足，購(gòu)房者并不急于出手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積6.45億平方米，雖比年初有所下降，但仍為2017年下半年以來(lái)的高位。因此，新房市場(chǎng)仍處在去庫(kù)存的周期中。

在二手房市場(chǎng)，多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，業(yè)主掛牌數(shù)量持續(xù)走高，明顯超過(guò)了交易規(guī)模。面對(duì)充裕的選擇空間，購(gòu)房者也放緩了出手節(jié)奏。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這兩個(gè)特點(diǎn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“買方時(shí)代”，過(guò)去因供不應(yīng)求而產(chǎn)生的“買漲”心態(tài)已不復(fù)存在。相反，買方獲得了更多的議價(jià)空間，這也使得房?jī)r(jià)難以大幅上漲。

房?jī)r(jià)反彈動(dòng)力不足

在近兩年的市場(chǎng)調(diào)整期中，一線城市因?qū)Y源、產(chǎn)業(yè)、人才的吸引力較強(qiáng)，其房?jī)r(jià)也一直表現(xiàn)出更好的抗跌性。今年以來(lái)，這種情況繼續(xù)存在。

4月，70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅“逆勢(shì)”提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。同期，二線城市新房?jī)r(jià)格同樣環(huán)比上漲0.4%，但漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，二三線城市則均與上月持平。

與去年同期相比，一線城市新房?jī)r(jià)格上漲2.0%，二手房?jī)r(jià)格上漲0.9%，漲幅明顯高于二線城市和三線城市。

分析人士指出，這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別普漲時(shí)代，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的市場(chǎng)更加穩(wěn)定，其房?jī)r(jià)的抗跌性更強(qiáng)；三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲乏力，其房?jī)r(jià)也較難得到足夠的支撐。

事實(shí)上，近幾個(gè)月來(lái)，一線城市獲得的政策支持力度相對(duì)較小，二線城市所獲的支持力度相對(duì)較大，三四線城市亦普遍出臺(tái)了較大力度的支持政策。但在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市多為熱點(diǎn)一二線城市，跌幅較大的城市則以三四線城市為主。

受訪者普遍認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整期，這種局面將繼續(xù)存在。后續(xù)的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，仍將取決于市場(chǎng)走勢(shì)。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出定調(diào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力?！彼J(rèn)為，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來(lái)，一二線城市出現(xiàn)了樓市“小陽(yáng)春”，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。他表示，供需雙方出現(xiàn)了博弈現(xiàn)象，并體現(xiàn)在價(jià)格變化上。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多的有利政策出臺(tái)，來(lái)維持量與價(jià)的穩(wěn)定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，由于政策邊際效應(yīng)下降，加上近期政治局會(huì)議保持定力的基調(diào)，預(yù)計(jì)整個(gè)二季度，商品房市場(chǎng)交易量將在一季度的高位上下降。交易量在較低位徘徊，加上房源供應(yīng)增加，將使價(jià)格（尤其是二手房?jī)r(jià)格）繼續(xù)反彈的動(dòng)力不足。

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