繼佛山萬科金域中央、南京萬科都薈南苑被爆出商務(wù)樓改性變?yōu)楣⒁鐑r(jià)銷售，并引發(fā)業(yè)主維權(quán)后，鄭州萬科城·小世界公寓項(xiàng)目最近也陷入了輿論旋渦。萬科城•小世界公寓項(xiàng)目分為兩期，分為A、B、C、D等4棟樓，于2018年先后開盤;到今年8月，一期項(xiàng)目業(yè)主已收房近一年;二期項(xiàng)目原本定于近期交房，由于萬科相關(guān)項(xiàng)目等問題曝光，二期業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自己所購買的公寓與曝光中的項(xiàng)目情形如出一轍，隨即拒絕收房;并要求萬科城·小世界公寓項(xiàng)目“退房退款”;目前，已有1211名業(yè)主參與其中。近日，中國房地產(chǎn)報(bào)(微信ID：china-crb)記者來到了位于鄭州高新區(qū)科學(xué)大道與西四環(huán)交會(huì)處的萬科城營銷中心，此時(shí)，營銷中心外已聚集了近300名萬科城•小世界公寓項(xiàng)目業(yè)主，他們拉起印有“萬科城欺騙上千業(yè)主”“退房，堅(jiān)決退房”等橫幅，喊著“退房退款”口號(hào)，引起路人圍觀。“一直以為自己購買的是可居住的公寓，直到看到佛山萬科金域中央新聞，才意識(shí)到跟我們購買的萬科城·小世界項(xiàng)目情況一樣。公寓變辦公，辦公性質(zhì)是不可以住人的。”一名上述項(xiàng)目二期業(yè)主告訴記者，我們此舉的目的，一方面是是為了跟萬科溝通，讓他們重視起我們退房的決心;另一方面是為了引起相關(guān)部門注意，促使問題得到解決。對(duì)于業(yè)主提出的退房要求，鄭州萬科城的一名工作人員表示，房子是按照合同中的交付標(biāo)準(zhǔn)交付的，如果業(yè)主覺得存在宣傳欺詐，可以到法院起訴。

目前，鄭州市相關(guān)政府部門已介入調(diào)查，9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書，在處理意見處顯示，高新區(qū)國土規(guī)劃住建局在接到投訴后于8月16號(hào)對(duì)萬科開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談，對(duì)于該項(xiàng)目情況要求立即整改，并做到以下幾點(diǎn)：

1.立即停止不當(dāng)宣傳，接受有關(guān)部門調(diào)查。2.妥善處理客戶合理合法的訴求，積極主動(dòng)與客戶溝通，做好客戶工作。3.及時(shí)向我局匯報(bào)工作進(jìn)展情況。并表示，將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展情況，督促開發(fā)商盡快協(xié)商解決業(yè)主訴求。對(duì)于該項(xiàng)目存在的宣傳問題建議由工商部門進(jìn)行查處。

波瀾再起

項(xiàng)目二期C座入口，依稀可見“公寓”二字被清除留下的痕跡。這個(gè)項(xiàng)目風(fēng)波不斷，此前曾因相關(guān)廣告宣傳“低俗”被聲討過。這次則是項(xiàng)目性質(zhì)的變化。項(xiàng)目二期C座的業(yè)主小巍(化名)在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說，“我是2018年6月初以9600元/平方米價(jià)格買的，這個(gè)地段的住宅價(jià)格大概在15000元/平方米，辦公性質(zhì)的房子價(jià)格則在5000～6000元/平方米，因賣不出去，空置很多。買房時(shí)，一直宣傳的是可以居住的公寓，樣板間里也是可居住的公寓的樣子。現(xiàn)在快要交房了，業(yè)主們知道佛山那邊類似項(xiàng)目出事后才發(fā)現(xiàn)這里也是那種辦公性質(zhì)的項(xiàng)目。”

業(yè)主質(zhì)疑簽合同時(shí)存在貓膩。小巍告訴記者，“我個(gè)人在北京上班，想著在北京待不下去的話回鄭州發(fā)展有個(gè)住的地方，現(xiàn)在相當(dāng)于切斷了我的后路。”小巍說，“原先我建了一個(gè)業(yè)主群，是為了以后跟鄰居交流使用的，現(xiàn)在它變成了一個(gè)維權(quán)群，人數(shù)也從開始的幾十人變成現(xiàn)在的1000多人。”項(xiàng)目二期的業(yè)主小苑(化名)也有著同樣經(jīng)歷。她介紹，該項(xiàng)目由于面積較小，價(jià)格較住宅低，又位于鄭州大學(xué)新校區(qū)附近，所以購買者多是畢業(yè)沒多久、積蓄也不多的年輕人，大多是考慮將這里作為過渡使用。

業(yè)主參觀的公寓樣板間。一期業(yè)主鄭先生則表現(xiàn)得較為激動(dòng)。他說，“我是在鄭州打工的，我們打工的都懷揣著在鄭州發(fā)展的夢，卻沒想到到頭來‘家不似家’”。同時(shí)他表示，簽合同時(shí)，銷售人員給他的是“空白”合同，直接翻到要簽名的地方簽完就收走了。多位業(yè)主拿出影像證據(jù)向記者表明，在業(yè)主們開始為項(xiàng)目交涉后，萬科城·小世界方面開始展開了對(duì)“公寓”字樣的清除行動(dòng)。

政府部門介入

在鄭州相關(guān)政府部門門口，到場的二期業(yè)主自發(fā)排隊(duì)在拒絕收房的文件上簽名。中房報(bào)記者 李葉/攝8月25日，近300名萬科城•小世界公寓項(xiàng)目業(yè)主來到了萬科城營銷中心門前，拉起了印有“萬科城欺騙上千業(yè)主”“退房，堅(jiān)決退房”等橫幅，喊著“退房退款”的口號(hào)，希望得到萬科城的回應(yīng)。很快，鄭州萬科城一名工作人員出現(xiàn)并向業(yè)主表示，房子是按照合同中交付標(biāo)準(zhǔn)交付的，如果覺得萬科存在宣傳欺詐，可以到法院起訴。該工作人員在與業(yè)主的交涉中還提到四點(diǎn)，第一、該地塊屬性是商服用地;第二、簽訂的合同中寫著該商品房用途是辦公;第三、不否認(rèn)在前期宣傳中使用了“公寓”等字眼;第四、當(dāng)前鄭州相關(guān)政策未明確不允許辦公產(chǎn)品用來居住。對(duì)于工作人員的回應(yīng)，業(yè)主們并不滿意，“現(xiàn)在許多城市都在跟進(jìn)‘商住禁令’，并且辦公用地建居住使用的房子本身就是違規(guī)的。目前沒有明確禁止，不代表以后就不會(huì)明確禁止，到時(shí)候我們怎么辦呢?”資深房產(chǎn)評(píng)論人陳雷向記者解釋，我國在進(jìn)行土地審批時(shí)是有計(jì)劃的，“比如說今年出讓1萬畝，其中7000畝是工業(yè)，1000畝是住宅，1000畝是辦公，1000畝是物流。實(shí)際在使用時(shí)突然發(fā)現(xiàn)，辦公地多了，用不了;住宅地少了不夠用，于是開發(fā)商就違規(guī)把辦公用地改成了住宅。這是違規(guī)的，國家有出臺(tái)過相關(guān)規(guī)定，比如說為了避免隔成公寓，規(guī)定每個(gè)隔間要至少200平方米一類的，鄭州萬科城·小世界公寓這樣的項(xiàng)目，是典型的打‘擦邊球’，是違規(guī)的。”北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正在接受記者采訪時(shí)也明確表示，房屋是有用途限制的，商業(yè)辦公進(jìn)行居住是不允許的。齊正介紹，業(yè)主們在虛假宣傳下做出了錯(cuò)誤決定遭受了損失，即使已經(jīng)收房入住也可以退房，因?yàn)槭艿狡墼p的買房人起訴撤銷合同有一年時(shí)效，這個(gè)一年的起訴時(shí)效是合同相對(duì)方知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害時(shí)起算的。如果現(xiàn)在業(yè)主知道了自己受到欺詐，那業(yè)主的起訴時(shí)效是從現(xiàn)在起算的，不是從入住起算的。只要證明自己受到了欺詐，無論一期還是二期，也有很大可能實(shí)現(xiàn)退房。

8月26日上午9點(diǎn)，近400名業(yè)主來到鄭州市群眾來訪接待中心(以下簡稱“鄭州市信訪局”)，并推選出5名業(yè)主代表與信訪局工作人員進(jìn)行溝通，希望政府部門能夠?qū)θf科城·小世界公寓項(xiàng)目虛假宣傳導(dǎo)致業(yè)主損失的問題給出處理方案。上午11點(diǎn)左右，業(yè)主代表們經(jīng)過與政府信訪辦工作人員溝通，明確了政府堅(jiān)決處理此事的態(tài)度。他們告訴其他業(yè)主“放心回家，有任何問題業(yè)主代表會(huì)通知大家”。同時(shí)，業(yè)主代表向記者透露，“信訪辦工作人員表示，只要工商局認(rèn)定萬科是欺騙，出具一個(gè)證明，就可以走法律程序了。”同時(shí)業(yè)主代表向記者梳理出了一個(gè)時(shí)間線，上面顯示經(jīng)鄭州高新區(qū)管委會(huì)、溝趙辦事處與相關(guān)職能部門溝通協(xié)商后確定：1.取證調(diào)查工作，由高新區(qū)工商分局主持開展，時(shí)間安排為：9月5日前，對(duì)萬科商管部門、銷售部門、地產(chǎn)部門分別約談;9月5日～15日，將對(duì)公寓業(yè)主進(jìn)行入戶調(diào)查取證。2.萬科方面已啟動(dòng)問題解決流程。工作流程為：問題及處理意見征集-上報(bào)總部研判回復(fù)-分類解決。目前，進(jìn)行第一階段問題處理及意見征集工作，具體安排如下：從9月1日起在萬科城小世界二期物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置咨詢臺(tái)，對(duì)業(yè)主的疑問或問題進(jìn)行征集。為保證服務(wù)質(zhì)量，9月1日～9月5日接待A棟業(yè)主;9月6日～9月10日接待B棟業(yè)主;9月11日～9月15號(hào)接待C棟業(yè)主;9月15日～9月20號(hào)接待D棟業(yè)主。

萬科城·小世界業(yè)主滿意度意見調(diào)查表。

9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書，在處理意見處顯示，高新區(qū)國土規(guī)劃住建局在接到投訴后于8月16號(hào)對(duì)萬科開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談，對(duì)于該項(xiàng)目情況要求立即整改，并做到以下幾點(diǎn)：

1.立即停止不當(dāng)宣傳，接受有關(guān)部門調(diào)查。2.妥善處理客戶合理合法的訴求，積極主動(dòng)與客戶溝通，做好客戶工作。3.及時(shí)向我局匯報(bào)工作進(jìn)展情況。并表示，將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展情況，督促開發(fā)商盡快協(xié)商解決業(yè)主訴求。對(duì)于該項(xiàng)目存在的宣傳問題建議由工商部門進(jìn)行查處。

9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書。

“商住令”下的困局

表面上看，今年以來，萬科頻繁陷入辦公樓虛假宣傳困境。實(shí)際上，這種“商改住”式暴雷早已有跡可循，也不是一家房企的問題。2016年，全國各地不斷出臺(tái)樓市調(diào)控政策，住宅市場不斷加碼調(diào)控，總價(jià)低、不限購的商改住項(xiàng)目受到購房者青睞，不少房企便加入到這種項(xiàng)目的建設(shè)之中。將本應(yīng)該用作辦公的商務(wù)樓改性當(dāng)公寓溢價(jià)賣，以此賺取更高的利潤。南京工業(yè)大學(xué)地產(chǎn)專家吳翔華此前在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)介紹，在2017年之前，南京市主管部門對(duì)于“商改住”的管理還不是很嚴(yán)格，因此，不少開發(fā)商都將商業(yè)辦公用地上的房屋改建成公寓樣式對(duì)外銷售，一些“商改住”樓盤甚至還能申請(qǐng)到民用水電。近年來多個(gè)城市出臺(tái)商辦市場的調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行“限改”，也標(biāo)志著商住房存在違規(guī)事實(shí)。2017年3月，北京市多部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，內(nèi)容包括：一、禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個(gè)人銷售;二、存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人，但執(zhí)行嚴(yán)格限購政策的同時(shí)，也不得辦理銀行貸款。同年4月，上海市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性用地出讓的管理：辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店;辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。商業(yè)、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉(zhuǎn)讓;受讓人因自身原因未按時(shí)開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置;擅自改變土地用途和建設(shè)條件，違法情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改、拒不接受處罰的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán);這一年，南京多部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》;廣州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》;成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》;廈門發(fā)布《廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理若干意見的通知 》。明確要求嚴(yán)禁把辦公用地更改為居住用途，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面作出了嚴(yán)格的限定。到2018年～2019年，北京、上海、廣州、南京等地“商改住”糾紛的集中爆發(fā)，也直接反映出部分開發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)卣畬?duì)辦公類項(xiàng)目管理決心的輕視。如今，其他城市是否也會(huì)如同上述城市一樣加強(qiáng)對(duì)商辦類項(xiàng)目的管理，一切還未可知，只是在商辦項(xiàng)目管理日趨嚴(yán)格的情況下，開發(fā)商不應(yīng)繼續(xù)在危險(xiǎn)邊緣試探。

關(guān)鍵詞： 公改住 萬科城