韓國房價為什么暴漲?

前期房價的暴漲主要跟兩方面因素有關，一是前期受美聯儲量化寬松政策的影響，海外熱錢大量流入韓國房市，但蒼蠅不叮無縫的蛋，韓國樓市獨特的全租房制度或者說“傳貰(shì)房”制度是泡沫催生的制度基礎。

與其他國家相比，韓國房地產市場具有鮮明的韓國特色。在租房和買房之間，還推出了全租房模式。在該模式下，租戶既不需要買房，也不需要支付房租即可獲得房租的使用居住權。

具體講，租戶在再開始需要向房東支付大約相當于房價80%的保證金，合約兩年，在此期間可以不用每月支付房租，合約到期后，房東將全額退還租戶租金。當然有人會疑問——既然能夠付得起房價80%的保證金為什么不直接買房呢?這是因為這筆錢是從銀行里帶來的，韓國銀行系統針對全租房制度推出了相應的貸款，利息要低于房租，而房東的收益則在于租戶押金的投資收益。

這種收益既可以來自股市，也可以來自比特幣，這些都是近幾年韓國居民比較熱衷的投資方式，當然更多的人選擇用這筆錢繼續(xù)買房。按照規(guī)定，韓國房貸首付一般為20%-30%，這樣80%房價市值的押金大約可以再買入3-4套住房，然后再以全租房的形式變現，并可繼續(xù)重復之前的循環(huán)，這種模式在房價上漲的背景下無疑會賺取暴利，并且會進一步推動房地產價格的上漲——杠桿地產牛市。

“成也蕭何，敗蕭何”，這種循環(huán)在低利率條件下可以推動房價上漲，在流動性收緊情況下，也必然會造成房地產市場的踩踏。因為合約到期后，房東需要重新償還押金，而流動性緊縮帶來的信貸緊縮，在疊加外資出逃導致的房市調整，導致房東不得不以賣方變現，從而增加市場供給，加劇調整。

當然上述情況的前提是房東還準備買房變現，更可恥的一部分直接攜款潛逃，導致租金在合約到期后不僅血本無歸反而背負巨債，據統計2022年，韓國共發(fā)生2073起全租房押金并吞案，金額高達七千億韓元。

韓國房價將何去何從?

目前的韓國，面臨著家庭負債較高、出生率低迷等問題，在一些分析人士看來，這成為拖累該國房價未來走勢的不利因素。

國際金融協會(IIF)2022年6月發(fā)布的一份報告顯示，2022年一季度，韓國家庭債務占國內生產總值(GDP)的比例高達104.3%，在受調查的36個國家和地區(qū)中排名第一。在東亞國家和地區(qū)中，中國香港、中國大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

韓國企劃財政部近日稱，經合組織(OECD)將韓國2023年的經濟增長預期從此前的1.6%下調至1.5%，將明年的經濟增長預期從2.3%下調至2.1%。

國泰君安分析：“雖然美聯儲等央行紛紛表態(tài)高利率引發(fā)的銀行業(yè)第一輪危機已經過去，但是韓國用實例傳達出這樣一個信號：加息的‘潘多拉魔盒’并沒有合上，資產價格和杠桿的壓力仍然會讓很多投資者夜不能寐。”

韓國政府則出臺政策穩(wěn)定樓市。據韓聯社，韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬今年3月表示，該國今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。他表示，基準房價下降歸因于政府爭取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產稅的房價基準從6億韓元上調至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。

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