本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

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住宅用地“兩集中”試點城市，迎來一場特別的土拍。

10月10日，廣州市2022年第三批集中土拍成功賣出了15宗宅地，包括華夏幸福、恒大此前向廣州市規(guī)劃和自然資源局退還的兩宗土地，這也是首次有城市以退地重新掛牌出讓的方式盤活項目。

時代財經(jīng)了解到，兩宗土地均在2020年出讓，在2022年不同月份與相關部門解除了土地出讓合同，在解除合同之時處于不同的開發(fā)進度。其中，原華夏幸福廣州幸福中心項目已啟動建設，但為停工狀態(tài)，原恒大足球場項目的公寓部分在2020年底已入市銷售。

最新交易結果顯示，原華夏幸福廣州幸福中心項目地塊由廣東省潤投咨詢有限公司（下稱“潤投公司”）、廣州市潤川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“潤川公司”）聯(lián)合體以底價38.58億元競得。天眼查顯示，潤投公司是華潤置地全資子公司，潤川公司則由安馳投資有限公司全資持有。這兩家公司的法定代表人均為王淵，根據(jù)華潤置地華南大區(qū)微信公眾號，王淵是華南大區(qū)的負責人。

原華夏幸福廣州幸福中心項目在本次土拍中被命名為“荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊”，土地面積將近13.31萬平方米，包括11.39萬平方米的配建面積，需配建安置房、中小學、道路和綠化等，余下為住宅用地，整個項目計容建面不高于20.06萬平方米。而在2020年，住宅用地則是與商業(yè)、商務用地一起打包出讓，土地面積約6.58萬平方米，計容建面不高于44.9萬平方米，成交價為68.39億元。

時代財經(jīng)了解到，該地塊位于廣州中心城區(qū)荔灣區(qū)白鵝潭板塊的核心，規(guī)劃顯示，該板塊計劃被打造為廣州西翼CBD，“與廣州東部‘黃金三角’（珠江新城、金融城、琶洲西區(qū)）構成東西兩翼比翼齊飛的發(fā)展格局”，按照第一次出讓時的規(guī)劃，該地塊建成后須引入多家世界500強企業(yè)，還將擁有一座300米高的地標建筑。

原恒大足球場地塊則由廣州市城毅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“城毅公司”）以底價31.55萬元競得。天眼查顯示，城毅由廣州市城市建設投資集團有限公司全資間接控股，這家公司即市場熟知的“廣州城投”。

在本地土拍中，原恒大足球場項目被命名為“番禺區(qū)謝村居住及商業(yè)商務地塊”，土地面積57.77萬平方米，計容建面不高于65.73萬平方米，而2020年恒大拿地時，土地面積將近49.91萬平方米，計容建面不高于94.2萬平方米，成交金額為68.1億元。

時代財經(jīng)了解到，足球場原計劃在2022年底前竣工并投入使用，建成后，將可容納高達10萬人同時觀賽，取代西班牙巴塞羅那隊主場諾坎普，成為世界最大的頂級專業(yè)足球場；而公寓部分則在2020年11月便入市銷售。

值得一提的是，在9月9日廣州市2022年第三批集中供地掛牌時，計劃出讓的宅地一共有20宗，但2宗在10月8日被公布“因故終止出讓”，其中包括富力在2020年12月競得的花都中軸線CBD住宅用地。

除去2宗終止出讓的土地，剩余18宗中有2宗位于白云區(qū)的宅地、1宗番禺區(qū)宅地因無人報價而流拍，15宗成功出讓，且僅有2宗溢價成交，全部土地的競得人為國央企或地方城投，成交總金額為479.24億元，這也是2022年廣州集中土拍成交金額最高的一場。其中，荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊（原廣船舊址）被中信泰富和中船的合資公司以187.6億總價斬獲，總價達到廣州土拍歷史的第二高。

2宗溢價成交的土地均位于廣州老城區(qū)之一的海珠。海珠區(qū)廣州大道南788號一期AH031525地塊經(jīng)過5家房企15輪競價后，由保利發(fā)展間接全資子公司廣州華皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約13.57億元競得，溢價率達11.51%，樓面價將近4.84萬元/平方米，位列廣州TOP7；海珠區(qū)洛溪橋西側(cè)AH101728地塊則有2家房企競價，中鐵房地產(chǎn)集團華南有限公司以16.42億元競得，溢價率為6.49%。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，從成交結果來看，本次土拍在利好政策頻出的背景下看似不達預期，但是結合十一黃金周樓市的平淡表現(xiàn)又在情理之中，“一些前期曾表露出很高興趣的房企猶豫再三沒有出手，也再次表明當前市場的信心恢復需要時間”。

肖文曉認為，本次土拍，海珠區(qū)的表現(xiàn)是為一大亮點，“說明海珠區(qū)近期大熱的市場表現(xiàn)給了企業(yè)很大的信心，也表明在市場調(diào)整的階段，企業(yè)為了控制風險，反而更傾向于優(yōu)中選優(yōu)，投資市中心的一些好地塊，而不是到外圍區(qū)域低價抄底”。

盡管市場和土拍表現(xiàn)整體平淡，但依然有外地房企首次在廣州公開市場拿地。時代財經(jīng)了解到，武漢鴻信世紀置業(yè)有限公司（下稱“鴻信世紀”）以底價32.11億元競得位于廣州天河智谷板塊的一宗宅地，鴻信世紀為武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司全資子公司，是湖北的省屬國企。

“這反映了外來企業(yè)對于廣州市場的興趣一直在，只是在等出手機會”，肖文曉稱。

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