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利率真要降了!買房人不眠:開始焦慮排不上隊,“恨不得明天就是9月25號”
2023-09-01 05:51:20 來源:時代財經(jīng) 編輯:

本文來源:時代財經(jīng) 作者:周立 張昕迎

8月31日晚間8點左右,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動向承貸銀行提出申請,也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務(wù)。

調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

“恨不得明天就是9月25日”

對于“高位站崗”買房者來說,這是不亞于過年的好消息。

8月31日晚間,廣州市民唐軒(化名)告訴時代財經(jīng),其在2020年下半年購置首套房,當(dāng)時貸款利率是LPR+30BP,而當(dāng)時了解到最低的是LPR+15BP。面對高BP,唐軒看到無數(shù)人通過其他途徑置換房貸時總會忍不住心動,但又覺得風(fēng)險太大,于是靜靜等待存量降的消息。看到今天政策發(fā)布的那一刻,除了興奮,唐軒內(nèi)心還有一絲擔(dān)憂,“恨不得明天就是9月25日,我現(xiàn)在就擔(dān)心到時候要排隊?!?/p>

家里有首套房貸款的張威(化名)也關(guān)注到了這個重磅消息,連夜微信詢問銀行個貸經(jīng)理,當(dāng)前是否有資格辦理相關(guān)業(yè)務(wù),對方表示,“目前無法回答,我們銀行還沒出政策呢。”

但對于2021年成為“站崗者”的劉穎(化名)來說,興奮程度并不如前幾位買房者,“這是件好事,但估計比較難申請,協(xié)商也會很麻煩,而且肯定是要排隊的?!?/p>

劉穎告訴時代財經(jīng),自己是LPR+20BP,廣州2021年首套房最低利率應(yīng)該就是LPR,“申請的話,可能最多低0.2BP,估計能降0.1BP就不錯了?!?/p>

不過,也有買房者研究完政策后,感覺自己沒有“撿到便宜”。“當(dāng)時我是LPR+35BP,也是當(dāng)年北京執(zhí)行的首套房的最低利率,現(xiàn)在執(zhí)行的是LPR+55BP。”

不論如何,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴大消費和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時,還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險隱患。

事實上,對于存量房貸利率調(diào)整,近期國內(nèi)多家銀行早有預(yù)熱。

8月28日,招商銀行召開上半年業(yè)績會,該行行長助理彭家文表示,央行對于存量房貸利率調(diào)整從鼓勵和支持變?yōu)榱酥笇?dǎo),所以存量房貸利率下調(diào)是大概率事件,招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案,但因為有較多因素需要兼顧,所以尚未確定最終方案。

8月31日,郵儲銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟也回應(yīng)稱,重定價對包括該行在內(nèi)的整個銀行業(yè)個人住房貸款會有一定影響,但利率下調(diào)之后,對提前還款會有一定抵補作用,同時對提振市場信心也有一定作用。

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均在8月31日晚公告稱,正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。

有效緩解提前還貸問題

若存量房貸利率調(diào)整在9月25日起全面落實,會給銀行帶來什么影響?

8月31日晚間,開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時代財經(jīng)采訪時表示,存量房貸利率下降會使得銀行利息收入減少,進(jìn)而對銀行凈息差和盈利能力形成負(fù)面影響,但預(yù)計對銀行盈利能力的影響有限。

“在當(dāng)下銀行‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒’的背景下,按揭貸款仍是競爭高地,適當(dāng)降低利率以留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)總比客戶流失要好”,劉呈祥向時代財經(jīng)分析稱,“對于銀行來說,協(xié)調(diào)好存量和增量房貸利率之間的利差,可有效緩解居民按揭提前還貸問題?!?/p>

劉呈祥同時指出,大多數(shù)城市的個人住房貸款利率都緊貼當(dāng)?shù)卣呃氏孪薨l(fā)放,按揭貸款利率下調(diào)空間其實十分有限。

“比如北京市,按揭貸款利率緊貼政策利率下限運行,利率下降空間小。”劉呈祥舉例稱。

“因此,本次調(diào)整對該類城市按揭貸款占比高的銀行,負(fù)面影響或有限;可能對按揭貸款占比高的銀行,如國有大行和股份行影響較大?!眲⒊氏檎f。

根據(jù)惠譽評級8月發(fā)布的一份報告顯示,若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率,中國銀行業(yè)的凈利潤或?qū)⑾陆??;葑u分析稱,假設(shè)10%、30%或50%的存量房貸利率下調(diào)80個基點,銀行業(yè)的凈息差將分別收窄1、3、5個基點,凈利潤分別下降1%、3%和5%。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù),2023年上半年,商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤1.3萬億元,同比增長2.6%,增速較去年同期下降4.5個百分點;平均資本利潤率為9.67%,較上季末下降0.66個百分點;平均資產(chǎn)利潤率為0.75%,較上季末下降0.06個百分點。

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