在2006年美國住宅市場泡沫破滅前夕，當(dāng)時的聯(lián)儲理事格拉姆利(Lyle Gramley)曾經(jīng)對聯(lián)儲主席格林斯潘(Alan Greenspan)發(fā)出過一條著名的警告：糟糕的放款實踐可能導(dǎo)致一場房市泡沫，而后者最終很可能對整個美國金融系統(tǒng)構(gòu)成實實在在的威脅。然而，格林斯潘卻充耳不聞。于是，后面就發(fā)生了所有人都耳熟能詳?shù)墓适?。風(fēng)暴從住宅市場開始，最終演成了美國第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退和最可怕的金融市場危機(jī)。

6月28日，波士頓聯(lián)儲行長羅森格倫(Eric Rosengren)也發(fā)出了類似的警告。他指出，美國住宅市場已經(jīng)過度繁榮，而美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)不起又一次從泡沫到破滅的周期的沖擊。現(xiàn)在，大家能夠指望的最好結(jié)果，就是現(xiàn)任聯(lián)儲主席鮑威爾(Jerome Powell)能夠聽取這份逆耳忠言，不要重蹈格林斯潘的覆轍。也許，他還可以及時采取措施，降低類似2006年那種可怕景象重演的可能性。

羅森格倫等人會憂心忡忡，當(dāng)然是因為他們看到了值得警惕的跡象——美國住宅價格現(xiàn)在的上漲速度快得極端反常。根據(jù)市場關(guān)鍵指標(biāo)凱斯-席勒指數(shù)，全美層面，美國房價目前的上漲年速度達(dá)到了15%，為三十年以來最快的。與此同時，2021年5月間，美國現(xiàn)房銷售價格的中位數(shù)已經(jīng)突破了35萬美元，意味著在過去十二個月當(dāng)中上漲了24%。

哪怕根據(jù)通貨膨脹做出調(diào)整之后，這些數(shù)字依然是觸目驚心——事實就是，美國當(dāng)前的房價已經(jīng)越過了2006年的峰值?，F(xiàn)在，房市上投機(jī)的跡象已經(jīng)非常明顯，四處可見，局面按照這個趨勢發(fā)展下去，到了今年年底，2006年的泡沫相比之下就實在算不得什么了。

當(dāng)然，必須承認(rèn)的是，自2006年以來，美國住宅市場上的放款實踐已經(jīng)有了很大的改善。比如說，和當(dāng)年不同，放款商已經(jīng)不會再隨便針對那些沒有收入、沒有工作、沒有資產(chǎn)的人發(fā)放大量次級貸款。此外，在大衰退之后，這些銀行都做出了重大的努力來強(qiáng)化自己的資產(chǎn)負(fù)債表。與當(dāng)年相比，他們抵御房市風(fēng)雨沖擊的能力都已經(jīng)得到了大幅的提升。

可是，在為金融系統(tǒng)的整體性改善慶幸的同時，又必須看到，今天住宅市場的挑戰(zhàn)，又有比2006年更加嚴(yán)峻的一面。比如，今天的房市過度繁榮，其實并不是一種孤立的現(xiàn)象。在房市泡沫的背后，其實是一場覆蓋全球地域和幾乎所有資產(chǎn)門類，以及信貸市場的“萬物泡沫”，而造成這一結(jié)果的，正是世界幾大重量級央行高度激進(jìn)的債券購買操作。

萬物泡沫最直接的證據(jù)之一，就是極端高企的美股估值，像今天這樣的高水位，過去一百年時間里也只出現(xiàn)過一次。另外一個例子則是，不管是在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是新興市場經(jīng)濟(jì)體，那些信用風(fēng)險最高的借貸者都能夠以低到罕見的利率大量舉債。

目睹了這一切，人們就更加難以理解，在美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極為強(qiáng)勢，美國住宅市場如火如荼的局面下，為何聯(lián)儲還要持續(xù)每月購入價值1200億美元的美國國債和抵押債券呢?這種做法之下，聯(lián)儲不但在持續(xù)吹起美國房市泡沫，實質(zhì)上也在持續(xù)吹起全球萬物泡沫。當(dāng)局面最終發(fā)展到難以控制，美國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重過熱，聯(lián)儲就只能被迫加息，讓經(jīng)濟(jì)和金融市場遭遇硬著陸。

如果聯(lián)儲想要避開硬著陸的可怕后果，他們就必須盡快認(rèn)清事實——事實就是，連聯(lián)儲自己的一些理事和行長都開始擔(dān)心美國住宅市場的泡沫化了。至少，他們也該停止購買抵押債券了，因為這就等于是為房市泡沫火上澆油。

關(guān)鍵詞： 美國房價 上漲 年速度 房地產(chǎn)危機(jī)