盡管疫情仍未得到控制，但全美各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅攀升。全美標(biāo)普席勒房?jī)r(jià)指數(shù)和4月在售新屋價(jià)格分別創(chuàng)下16年和33年來(lái)高位。

諾獎(jiǎng)得主席勒根據(jù)回溯100多年的數(shù)據(jù)，發(fā)出感嘆“實(shí)際房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有這么高過(guò)!”，而樓市火爆的趨勢(shì)也已經(jīng)引發(fā)拜登政府的密切關(guān)注，白宮發(fā)言人表示，拜登政府擔(dān)心住房越來(lái)越讓民眾無(wú)法負(fù)擔(dān)。

美國(guó)房?jī)r(jià)飆漲，是需求，還是泡沫?美國(guó)民眾集體“炒房”，邊界在哪里?美國(guó)上一輪嚴(yán)重的次貸危機(jī)正是起源于房地產(chǎn)泡沫的破裂，而此番全美范圍的房?jī)r(jià)上漲，又會(huì)否引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)體系的再一次集體崩盤(pán)?

“全美房?jī)r(jià)暴漲”專(zhuān)題策劃擬針對(duì)上述問(wèn)題，采訪美國(guó)買(mǎi)家、賣(mài)家、中國(guó)投資客、房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)分析師、金融市場(chǎng)分析師，描繪全美房?jī)r(jià)上漲期間的民生“圖譜”、并對(duì)此輪房?jī)r(jià)上漲的誘因做一溯源，同時(shí)討論房?jī)r(jià)與疫情期間經(jīng)濟(jì)修復(fù)的深度關(guān)聯(lián)。

“在美國(guó)，一個(gè)新樓盤(pán)或一塊地有超過(guò)100個(gè)人在排隊(duì)，是非?？植赖默F(xiàn)象。而近期比較熱門(mén)的新樓盤(pán)排隊(duì)人數(shù)都是三位數(shù)。”

美國(guó)得克薩斯州達(dá)拉斯沃斯堡都市圈的Hampton International Group房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Vivian Chi對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者感慨到，“美國(guó)近期房?jī)r(jià)上漲真的很瘋狂，新房?jī)r(jià)格基本上每?jī)芍芫蜁?huì)進(jìn)行微調(diào)，兩個(gè)月進(jìn)行一次大調(diào)，這種上漲幅度近十年都沒(méi)有過(guò)。”

自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲(chǔ)將利率降至低水平后，美國(guó)人的購(gòu)房熱情持續(xù)上升。

近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進(jìn)一步加速，在連續(xù)第十個(gè)月增長(zhǎng)的同時(shí)也創(chuàng)下2005年12月以來(lái)的漲幅新高。

美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FHFA)公布的3月房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅達(dá)到13.9%，創(chuàng)該數(shù)據(jù)1991年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最快增速。

房產(chǎn)中介比代售房屋多

FHFA的報(bào)告指出，美國(guó)自2011年9月以來(lái)，房?jī)r(jià)就在逐年上漲，只是疫情加劇了上漲速度。

去年3月初，美國(guó)疫情正式暴發(fā)。“疫情前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，疫情暴發(fā)后的四五月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波放緩趨勢(shì)，但是到了6、7、8三個(gè)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，房?jī)r(jià)就開(kāi)始快速上漲。”Vivian說(shuō)，“美聯(lián)儲(chǔ)放水刺激之下，房貸利率的驟降，以及公眾對(duì)于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫(kù)存的驟降讓美房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于瘋狂。”

據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國(guó)183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

3月漲幅最大的是鳳凰城，達(dá)到了20%，緊隨其后的圣地亞哥和西雅圖，漲幅分別為19.1%和18.3%。

美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)市場(chǎng)上新房銷(xiāo)售的中位價(jià)在4月份為37.24萬(wàn)美元(約合人民幣238.75萬(wàn)元)，與去年同期相比高出了20.1%。《華爾街日?qǐng)?bào)》指出，這是1988年以來(lái)的最大同比漲幅。

與新房銷(xiāo)售相同的是，二手房?jī)r(jià)格也在不斷創(chuàng)新高。NAR數(shù)據(jù)顯示，4月份，二手房?jī)r(jià)格中值飆升至34.16萬(wàn)美元(約合人民幣217.62萬(wàn)元)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。從2020年4月到2021年4月，美國(guó)現(xiàn)房?jī)r(jià)格飆升速度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.1%，連續(xù)110個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

Vivian表示，在二手房市場(chǎng)，絕大部分情況下，買(mǎi)家的出價(jià)要比掛牌價(jià)高10%，上不封頂。“我自己做過(guò)加價(jià)最多的案例差不多接近30%”。

“經(jīng)濟(jì)適用房，入門(mén)級(jí)別，比如只有三個(gè)臥室或者四個(gè)臥室的房子，以及獨(dú)棟別墅是最受歡迎的房型。新婚夫婦以及剛剛生小孩的小家庭對(duì)于購(gòu)房需求較大。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房是剛需，不過(guò)，如今高端住宅競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。”Vivian說(shuō)。

據(jù)悉，眼下美國(guó)成屋銷(xiāo)售平均從掛牌到售出的速度為17天，4月所售房屋當(dāng)中，有88%在市場(chǎng)上掛牌的時(shí)間不到一個(gè)月。

房?jī)r(jià)的上漲也讓大量人員進(jìn)入了房地產(chǎn)中介行業(yè)。美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年1月底，全美登記在冊(cè)的房產(chǎn)中介人數(shù)達(dá)145萬(wàn)，但在售房屋僅有104萬(wàn)套。這是美國(guó)歷史上第二次出現(xiàn)中介人員多于在售房屋的現(xiàn)象。

成本上漲、供不應(yīng)求

亞洲房產(chǎn)科技巨頭居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行主席喬治.奇米爾(Georg Chmiel)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，美國(guó)樓市繼去年疫情期間的火熱以來(lái)，今年房?jī)r(jià)仍居高不下，主要還是因?yàn)楣?yīng)不足而需求旺盛。

從供應(yīng)方面看，根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全美國(guó)只有116萬(wàn)套房源，較去年同期下降20%。

Vivian告訴記者，去年最夸張的時(shí)候，庫(kù)存同期下降近八成，最低谷時(shí)只有近0.8個(gè)月的庫(kù)存。

一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量在6至7個(gè)月之間代表正常，低于這個(gè)庫(kù)存量表明求大于供，屬于賣(mài)方市場(chǎng)，反之則代表供大于求，屬于買(mǎi)方市場(chǎng)。

此外，新建房屋的開(kāi)工也趕不上市場(chǎng)需求。4月份新建住宅開(kāi)工數(shù)下降9.5%，至折合年率157萬(wàn)套，低于預(yù)期的170萬(wàn)套。

Vivian對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，房屋漲價(jià)一方面原因還在于玻璃、金屬框架、木材等原材料價(jià)格大幅上漲。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價(jià)格數(shù)據(jù)，4月份木材價(jià)格同比上漲89.7%。

嘉信理財(cái)交易和衍生品副總裁弗雷德里克(Randy Frederick)表示，過(guò)去能建10所房子的成本現(xiàn)在只能建2所。

據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》報(bào)道，NRA于4月對(duì)近1/5的承包商進(jìn)行了調(diào)查，后者表示，正在推遲施工或銷(xiāo)售。大約47%的人表示，他們?cè)谏蟼€(gè)月為合同增加了升級(jí)條款，該條款允許承包商提高房屋售價(jià)以抵消建筑成本的上揚(yáng)。

“與此同時(shí)，疫情期間，美國(guó)政府大量派發(fā)現(xiàn)金，導(dǎo)致一些藍(lán)領(lǐng)階層不愿意工作，招工也變得異常困難。疫情期間，施工也會(huì)受限，比如同一時(shí)間在一所房子里面開(kāi)工人數(shù)有限，這些都大大增加了整個(gè)房子修建的周期。”Vivian說(shuō)。

在需求方面，喬治.奇米爾告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，疫情使人們對(duì)居家有了更多需求。“家可以是辦公室，可以是孩子上網(wǎng)課的場(chǎng)所，可以是家人不能外出時(shí)的庇護(hù)所。人們也對(duì)更大的居處室內(nèi)空間和室外活動(dòng)空間萌發(fā)了強(qiáng)勁需求。而按揭利率屢創(chuàng)新底，更有力地驅(qū)動(dòng)買(mǎi)家下手。房地產(chǎn)成了疫情期間經(jīng)濟(jì)不景氣的一個(gè)亮點(diǎn)”。

疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)啟用了“零利率+量化寬松”這一非常規(guī)貨幣政策工具組合。利率一直在歷史低點(diǎn)徘徊，讓美國(guó)人獲得了接近歷史最低水平的借款成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情以來(lái)，30年期住房抵押款固定利率下降了約1/4，降至2.9%左右，處于1971年以來(lái)最低水平。

據(jù)Marketwatch報(bào)道，西部大公司的程序員被允許居家辦公，通過(guò)電腦工作的人幾乎可以住在任何地方，不必為了就業(yè)機(jī)會(huì)蜂擁到大城市。這一趨勢(shì)可能會(huì)吸引房主搬回老家，離年邁的父母更近，甚至搬到更偏遠(yuǎn)、價(jià)格更實(shí)惠的地方。

Vivian以她所在的得州為例，相對(duì)于紐約、洛杉磯、芝加哥三大都市圈，得州地廣、價(jià)廉，除了本地人的剛需，更加好的住房條件、價(jià)格低廉的生活成本，以及更高的教育質(zhì)量也吸引一些外地人到得州買(mǎi)房。

與此同時(shí)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，全款買(mǎi)家越來(lái)越多。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，每套上市住房平均會(huì)收到五份報(bào)價(jià)，大約25%的買(mǎi)家會(huì)給出全款報(bào)價(jià)，高于3月時(shí)的23%，以及一年前的15%。

美國(guó)樓市的火熱也影響到了亞洲投資者。喬治·奇米爾表示，2020年，美國(guó)是居外IQI收錄的亞洲買(mǎi)家詢盤(pán)最多的海外購(gòu)房目的地。而2019年，由于中美貿(mào)易摩擦等因素，美國(guó)位居第四。亞洲買(mǎi)家最心儀的美國(guó)城市前五名分別為西雅圖、洛杉磯、奧蘭多、爾灣和紐約。從中國(guó)買(mǎi)家通過(guò)居外IQI所作詢盤(pán)數(shù)據(jù)看，今年一季度，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)美國(guó)房產(chǎn)興趣自去年下半年止跌回升以來(lái)，現(xiàn)已升至2018年一季度以來(lái)最高。

“今明兩年，

美房?jī)r(jià)上漲幅度將達(dá)兩位數(shù)”

眼下，種種促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的原因似乎在短期內(nèi)都很難完全轉(zhuǎn)向。在接受路透社調(diào)查的分析師中，有2/3預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)將在今年繼續(xù)走高。

從需求端來(lái)看，“千禧一代”(出生于20世紀(jì)時(shí)未成年，在跨入21世紀(jì)以后達(dá)到成年年齡)的人口數(shù)量遠(yuǎn)高于“X世代”(1965-1980年出生)的人口數(shù)量。隨著“千禧一代”進(jìn)入30歲，其所帶來(lái)的住房市場(chǎng)繁榮程度將遠(yuǎn)超當(dāng)下的水平。而供給端上，全國(guó)性的供應(yīng)短缺將持續(xù)。專(zhuān)家警告說(shuō)，房屋建筑商要建造足夠的房屋以滿足美國(guó)人的需求，將花費(fèi)數(shù)年的時(shí)間，這意味著高房?jī)r(jià)可能會(huì)持續(xù)存在。

摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地產(chǎn)泡沫時(shí)期不同，房?jī)r(jià)的高漲歸結(jié)于供需邏輯，有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，都預(yù)示著美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升，但疫情后的種種財(cái)政和貨幣正?；e措可能會(huì)減緩升值步伐。

高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，而房?jī)r(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來(lái)兩位數(shù)的房?jī)r(jià)上漲。到2024年，房?jī)r(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公認(rèn)的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。

目前，房?jī)r(jià)的上漲引起了美國(guó)政府的關(guān)注，5月26日，白宮新聞秘書(shū)珍·普薩基稱，拜登政府正在監(jiān)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲情況。“我們看到的房?jī)r(jià)上漲確實(shí)引起了對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力和民眾是否能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)的擔(dān)憂。我們認(rèn)識(shí)到需要有新的住房供應(yīng)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房”。

記者：李曦子

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