轟轟烈烈的“兩集中”供地大幕徐徐拉開,其對(duì)房價(jià)真正的影響也逐漸顯現(xiàn)。
5月17日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)城市中,有62個(gè)城市新建商品住房價(jià)格上漲,3個(gè)城市持平,5個(gè)城市價(jià)格下調(diào)。
其中,尤為引人關(guān)注的是,剛剛結(jié)束了一場(chǎng)火爆土拍的重慶,以1.4%的一手房漲幅、1.3%的二手房漲幅成為4月份全國房價(jià)上漲最多的城市。4月28-29日,重慶首次集中土拍,主城區(qū)46宗地塊成交金額達(dá)超過635億元,最高溢價(jià)率接近130%,平均溢價(jià)率也超過40%。
“其實(shí)主要還是因?yàn)橹貞c過去兩年平靜了一波,所以潛在需求量很大。加之重慶本身房價(jià)絕對(duì)水平相對(duì)低于其他城市,在其他城市政策收緊的情況下,重慶市場(chǎng)更容易活躍。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,“所以重慶這次上漲的本質(zhì)其實(shí)和許多大城市的邏輯相似,是因?yàn)楦黝愘Y金加快進(jìn)入市場(chǎng)。”
土地過熱引起房價(jià)異動(dòng)
2月底,為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,自然資源部在22個(gè)城市推行集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”供地。4月中旬至5月中旬,上述城市迎來了2021的首場(chǎng)“兩集中”土拍。目前,北京、廣州、杭州、重慶、無錫、沈陽、長春、天津、福州、青島、深圳、杭州等12個(gè)城市已完成首批集中供地。
不過從結(jié)果來看,各個(gè)城市集中供地仍然呈現(xiàn)“旱的旱死,澇的澇死”的兩極分化態(tài)勢(shì):重慶、杭州等地,不僅拍出了高總價(jià),而且誕生了新的“地王”;長春、青島等非熱門城市的土拍明顯遇冷,整體溢價(jià)率不高,部分地塊還出現(xiàn)了流拍。
其中,此前樓市較為平靜的重慶這次土拍盡顯狂熱,受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。2020年重慶土拍最高樓面價(jià)為1.4萬/平米左右,此次集中供地中,原本房價(jià)較高的中央公園板塊再次突破了天花板,有兩塊地單價(jià)超過1.5萬/平米。
另一熱門板塊西永新拍出的7宗土地中出現(xiàn)了6宗“萬元地”,本次土拍中溢價(jià)率最高的一塊也出自這里。目前,該板塊最高的樓面價(jià)已經(jīng)超過了在售新盤的價(jià)格,“面粉貴過面包”的價(jià)格倒掛又將在這里上演。
土地的熱潮帶來了房價(jià)的異動(dòng)。安居客數(shù)據(jù)顯示,4月西永地區(qū)二手房均價(jià)10392元/平米,環(huán)比上漲2.77%,同3月份相比漲幅直接翻倍。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示,自2019年5月后,重慶一手房房價(jià)已經(jīng)將近2年時(shí)間未突破過1%。
“部分城市的土地過熱,會(huì)帶來房價(jià)上漲的可能性。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。
“小陽春”能持續(xù)多久?
而從全國的數(shù)據(jù)看,一、二線城市成為4月樓市的絕對(duì)熱點(diǎn)。4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%,漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,雖然近期各大熱點(diǎn)城市紛紛收緊了政策,但是從70個(gè)城市的數(shù)據(jù)看,部分政策相對(duì)寬松城市有炒作的現(xiàn)象,房價(jià)繼續(xù)反彈。這也要求后續(xù)在既有調(diào)控基礎(chǔ)上,對(duì)一些出現(xiàn)上漲苗頭的城市做進(jìn)一步的管控。從實(shí)際過程看,雙集中供地下的高溢價(jià)現(xiàn)象也需要在第二季度積極給予關(guān)注,后續(xù)穩(wěn)地價(jià)工作需要常抓不懈。
張大偉認(rèn)為,從全國市場(chǎng)看,2021年小陽春已經(jīng)出現(xiàn),預(yù)計(jì)2021年上半年房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù),但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)。房價(jià)會(huì)繼續(xù)放緩。一線城市有已經(jīng)成為一季度房價(jià)上漲龍頭,但包括深圳、上海這些上漲龍頭開始強(qiáng)監(jiān)管二手房價(jià)格、經(jīng)營貸,后續(xù)市場(chǎng)有望逐漸平穩(wěn)。整體看,3-4月份很可能是這一輪房價(jià)上漲的高峰期,隨著住建部約談多城市的加碼調(diào)控,未來房價(jià)漲幅有望放緩。
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