10月10日，廣州第三批集中供地結(jié)束，土拍行情依然冰火兩重天。此次共出讓18宗地塊，最終有2宗溢價(jià)成交，13宗底價(jià)成交，3宗流拍，共攬金479億。

“從成交體量上看，本輪土拍的成交規(guī)模為今年以來(lái)之最，土地出讓金較二輪上升129%；從成交熱度上看，廣州本輪的土地成交較為平靜，三批次土地溢價(jià)率僅為0.5%，低于二輪的6.55%；從拿地企業(yè)來(lái)看，地塊均由國(guó)央企和地方國(guó)企競(jìng)得，本次無(wú)民企參與?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析道。

但從供地質(zhì)量和土拍規(guī)則的放寬可以看出，官方仍在努力利好房企、穩(wěn)樓市。

(資料圖片)

優(yōu)質(zhì)地塊+部分降價(jià)，擴(kuò)大房企利潤(rùn)空間

本輪集中供地的一大特征是優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)掛盡掛，不僅海珠區(qū)、荔灣區(qū)等中心城區(qū)一口氣拿出多宗靚地，外圍區(qū)也掛出了各自區(qū)域內(nèi)的壓箱底“好貨”。

溢價(jià)成交的兩宗地塊就在海珠區(qū)，為廣州大道南788號(hào)一期AH031525地塊與洛溪橋西側(cè)AH101728地塊，分別被保利、中國(guó)鐵建以13.57億元、16.42億元摘得，溢價(jià)率為11.51%與6.49%。前者經(jīng)過(guò)15輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被保利拿下，總價(jià)13.57億元，成交樓面價(jià)為48395元/㎡，后者則溢價(jià)9000萬(wàn)元，熱度也不低。

荔灣區(qū)則產(chǎn)生了此次土拍的“地王”——芳村大道南以東地塊，該地塊鄰近珠江，位置優(yōu)越，為商住用地，總體量97.96萬(wàn)㎡，總地價(jià)達(dá)187.6億元最終由中信泰富和中船聯(lián)手拿下，雖以底價(jià)成交，總價(jià)也仍然是“地王”級(jí)別。

其他區(qū)域雖然地段不夠核心，但官方對(duì)地價(jià)也有所降低，以擴(kuò)大房企的利潤(rùn)空間。比如天河區(qū)的育新街地塊，上一輪流拍后，此次降價(jià)3.75億元，由中建拍得；白云區(qū)的小坪村地塊讓利將近3億。增城、南沙、花都、從化等外圍區(qū)的地塊樓面價(jià)則均無(wú)破萬(wàn)，基本都以底價(jià)成交。

土拍規(guī)則再放松，降低房企拿地成本

廣州從今年第二輪土拍開(kāi)始，多數(shù)地塊取消“競(jìng)自持”規(guī)則，大大降低房企拿地門(mén)檻。第三輪土拍讓利程度進(jìn)一步升級(jí)，所有地塊采取“限地價(jià)+搖號(hào)”規(guī)則。

取消“競(jìng)自持”，意味著一旦拍到封頂價(jià)（即溢價(jià)達(dá)到15%），即可進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，這能極大程度上刺激房企的拿地積極性。

廣州市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)解釋道，在原來(lái)“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，房企需自持租賃性住房，持有年限與土地出讓年限一致，不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項(xiàng)目全部自持租賃住房整體一并辦理。自持部分資產(chǎn)不得像商品房一樣出售，只能對(duì)外出租，這在無(wú)疑中增加了房企的拿地成本。如今，地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)后，所有房企的拿地幾率一樣，這能讓更多不同房企摘下地塊，也讓市場(chǎng)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)樓市”目的。

恒大足球場(chǎng)由廣州城投接盤(pán)，拿地已不見(jiàn)民企身影

從第一輪到第三輪，國(guó)企始終是絕對(duì)“主角”。而官方為了刺激更多房企入場(chǎng)，也一直嘗試著做各種努力。

但民企從謹(jǐn)慎拿地，到如今連身影都難覓。民企的“爛尾”項(xiàng)目也全靠國(guó)企接盤(pán)。在此次供地中，原來(lái)規(guī)劃為恒大足球場(chǎng)的地塊也被重新拿出來(lái)出讓?zhuān)摰貕K名稱(chēng)為番禺區(qū)謝村居住及商務(wù)商業(yè)地塊（不含產(chǎn)業(yè)地），計(jì)容面積為657300平方米，起始總價(jià)31.55億元。廣州市城毅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（廣州城投）以底價(jià)摘得該地塊，樓面價(jià)為4800.47元/㎡。

橫向?qū)Ρ葋?lái)看，廣州第三批集中土拍在一線(xiàn)城市的三批次土拍中也顯得不盡人意，不及其他三個(gè)一線(xiàn)城市的表現(xiàn)。王小嬙表示，與其他3個(gè)一線(xiàn)城市地塊全部成交的情況相比，廣州此次土拍溢價(jià)率墊底，流拍率居首；雖然其他三城競(jìng)得企業(yè)也以國(guó)央企為主，但均有民企參與。

在廣州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，目前，雖然政策層面持續(xù)改善，但是市場(chǎng)信心仍然不足，民營(yíng)房企在資金持續(xù)承壓背景下，拿地積極性明顯下降。

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